Venta de Viviendas

¿Le has alquilado una vivienda a alguien y quieres venderla? ¿Es posible venderla mientras tienes un inquilino? Si te encuentras en esa situación, que le has alquilado una casa a alguien cuyo contrato aun dura pero quieres vender la casa y no sabes si es posible, lee este post y entérate de si es posible vender una casa que está alquilada

Lo primero que debes saber es que, como propietario de la vivienda, puedes vender dicha casa cuando quieras, pero hay ciertos aspectos que debes tener en cuenta, como que el arrendatario tiene derecho a vivir en la casa hasta que finalice su contrato de alquiler, bajo las mismas condiciones que cuando firmó contigo ese contrato. 

Pero esto también depende de la fecha en la que se firmó el contrato, pues si data de antes de marzo de 2019 dependerá de si dicho contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad, y si es así el inquilino podrá permanecer en la vivienda hasta que finalice el contrato de alquiler, pero si no está inscrito, el nuevo propietario podrá ocupar la vivienda y el inquilino deberá abandonarla. 

Sin embargo, si el contrato fue firmado después de marzo de 2019, el inquilino podrá permanecer en la vivienda hasta que finalice independientemente de si está inscrito o no en el Registro de la Propiedad. 

Además, deberás avisarle con 30 días de antelación a la puesta en venta para que pueda hacerte una oferta, que podrás aceptar o rechazar. 

El inquilino también cuenta con el derecho de tanteo, esto quiere decir que el inquilino puede adquirir la vivienda en la que reside antes que el posible comprador. Eso sí, no tendrá derecho a descuento del alquiler y el precio deberá ser el que había ofrecido el comprador.

reforma vivienda

El valor de una casa suele aumentar tras una reforma, de tal manera que según los datos, 7 de cada 10 viviendas de segunda mano que se venden en España están reformadas. Pero para reformar una casa y aumentar su precio de venta, hay una serie de factores que influyen:

  • Usar materiales de calidad: una vez que nos disponemos a realizar una reforma, lo mejor es reemplazar los elementos viejos o antiguos por materiales nuevos y de calidad, ya que los compradores se fijarán en ellos y sabrán que es un valor añadido si compran esa casa.

Las dos estancias en las que más se fijan los compradores y donde más deberíamos invertir son la cocina y el baño (aquí una de las mejores reformas que puedes hacer es sustituir la bañera por un plato de ducha, ya que es más funcional, permite ahorrar agua y supone disponer de mayor espacio). Aunque si tienes algún suelo de menor calidad o más estropeado y puedes sustituirlo por alguno nuevo, esto también aportará mucho valor.

  • Iluminación: en este apartado no solo nos referimos a mejorar la iluminación interna de la casa, que es bastante importante, sino también a mejorar la iluminación natural, colocando cristales que aprovechen toda la luz que pueda entrar en la casa, incluso tirando tabiques para sustituirlos por paredes de cristal para ampliar estancias.
  • Pintura: si la casa cuenta con gotelé es una de las primeras cosas de las que hay que deshacerse, ya que tener paredes lisas es algo muy actual y que demandan los compradores hoy en día. Aprovecha para darle a tu casa un aire renovado con colores claros y neutros de modo que las distancias estén más luminosas y amplias.
  • Decoración: despersonaliza todo lo posible tu casa y recurre a elementos neutros y con colores claros, deja espacios diáfanos para que los clientes puedan ver que hay mayor capacidad de almacenaje.

Finalmente, para saber cuánto podrías llegar a ganar tras la reforma de tu casa lo mejor es conocer su valor de mercado para poder ponerle un precio justo y que se venda con rapidez.

El Euribor repunta, pero sigue en negativo

El índice hipotecario se queda al cierre de septiembre en – 339%. El Euribor repunta, pero sigue en negativo.

Se siguen abaratando las hipotecas. El Euribor sube respecto al mes anterior y, por tanto, abandona los mínimos históricos. Sin embargo, no sale de los números rojos y sigue en negativo. El Euribor repunta, pero sigue en negativo cerrando septiembre con un -0,339%. De esta manera, las hipotecas de 120.000 euros a 20 años con un diferencial de Euribor +1% a las que les toque revisión experimentarán un abaratamiento de unos 110,04 euros en su cuota anual respecto al mismo mes del año pasado o, lo que es lo mismo, de 9,17 euros al mes.

Septiembre arrancó con el mínimo histórico de -0,356% y, a partir de ahí, el mes ha sido una auténtica montaña rusa. Después del mínimo histórico de agosto, el índice rebotó tras la reunión del Banco Central Europeo (BCE) el pasado 12 de septiembre. Desde el registro diario del -0,373% previo al anuncio de nuevas medidas, el 13 de septiembre el Euribor cerró en el -0,309%, e intensificó la subida en los días posteriores, hasta el -0,298% el 20 de septiembre. Los siguientes días se estabilizó un poco y se quedó en la tendencia marcada desde agosto: rondando el -0,3%.

El Euribor repunta, pero sigue en negativo¿Qué esperan los expertos?  las expectativas de ver una pronta subida de tipos por parte del BCE o un Euribor en positivo se han alejado. En su informe publicado esta semana, el Departamento de Análisis de Bankinter indica que, al menos hasta 2021, el indicador continuará en ‘rojo’.

Las hipotecas fijas al alza

Según el Instituto Nacional de Estadística correspondientes al mes de junio, el número de hipotecas fijas ya suponen el 44,5% del total de préstamos firmados. Este es el porcentaje más alto de la serie histórica.

En la actualidad la media del tipo fijo está en el 3%, lo que es un punto menos que hace cuatro años.

Si tienes cualquier duda o quieres ampliar información puedes ponerte en contacto conmigo, a través del espacio de consultas inmobiliarias, o me puedes localizar en BON LAR Asesores Inmobiliarios, especialistas en Rivas Vaciamadrid, en el teléfono: 91 666 11 00.

Sin duda estas siglas se han llevado todas las miradas y noticias. En VivirenRivas.info te contamos las claves del índice hipotecario IRPH.

Es el segundo índice hipotecario de uso en España tras el Euríbor. Un índice que tuvo la luz verde a mediados de la década de los ´90 y que marca el día a día de casi un millón de personas en España. La vinculación a este índice ha impedido que los hipotecados se beneficien de la bajada del Euríbor.

El Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios es un tipo de interés variable que publica el Banco de España y que algunas entidades financieras usan en las hipotecas. Es la media simple de los tipos de interés medios ponderados de los préstamos hipotecarios de plazo igual o superior a tres años para la compra de vivienda libre iniciados o renovados por las entidades en el mes de referencia. En el cálculo de la media se utilizan tipos anuales equivalentes.

Como decíamos con anterioridad, se creó en 1994. En origen era un triple indicador, existía un IRPH bancos, un IRPH cajas, y un IRPH del conjunto de las entidades de crédito. En 2013, desaparecieron los dos primeros índices y solo se mantuvo el IRPH entidades que sigue vigente y que el Banco de España publica cada mes.

Claves del índice hipotecario IRPHEl euríbor está en valores negativos, mientras que el IRPH se mantiene estable con un diferencial de dos puntos porcentuales. Lo que puede suponer una diferencia decasi 100 euros al mes en una hipoteca con un capital pendiente de 100.000 euros, a 20 años y con un interés firmado de IRPH + 1. Con el último dato publicado por el Banco de España, el IRPH se situaba en julio en el 1,836%, mientras que el euríbor se quedaba en el -0,283%.

Falta de transparencia

Ahora el Abogado General de la UE, Macierj Spuznar, ha emanado un dictamen por falta de transparencia sobre este índice que, en parte, es favorable a los usuarios. Los expertos prevén que habrá que esperar hasta el primer trimestre del próximo año para que el Tribunal de Justicia europeo (TJUE) dicte la sentencia en la que establecerá si la cláusula en la que se fija el IRPH como índice para determinar el tipo de interés variable de una hipoteca está o no excluida de la aplicación de la Directiva sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.

Claves del índice hipotecario IRPHSi la sentencia del TJUE acogiera las conclusiones del Abogado General, algunas de las cláusulas contractuales por las que se adopta el IRPH en lugar de otro índice podrían ser declaradas abusivas por los tribunales españoles.

Según la Asociación Española de Banca se puede presentar una reclamación previa. Se pedirá que la entidad calcule el importe cobrado extra hasta ahora por haber aplicado el IRPH en lugar del Euríbor y que se devuelva al consumidor. Las entidades bancarias tienen 3 meses para contestar. Las entidades normalmente desestiman estas reclamaciones.

Claves del índice hipotecario IRPHSi los jueces se conformaran a las consideraciones de Spuznar, los clientes podrían presentar una demanda judicial. Desde ese momento se puede tardar dos años de camino judicial para  recuperar esa cuantía económica. Se podrían recuperar entre 20.000 y 100.000 euros.  Dependerá si se declara por parte del TJUE ilegal o nulo.

 

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Abril cierra con el índice hipotecaria en negativo un mes más. En este caso ha cerrado el cuarto mes del año en el -0,19% En los últimos meses se ha frenado la caída, pero el Euríbor se ha estabilizado en números rojos y en mínimos históricos. Respecto a abril del 2017 el Euríbor ha bajado en un 59%

La normalidad del Euríbor sigue estando en negativo y sus números son de color rojo. Abril se ha cerrado para el índice hipotecario en un -0,19% manteniéndose estable los últimos tres meses en mínimos históricos. Con estos valores las hipotecas de 120.000 euros a 20 años con un diferencial de Euríbor +1% a las que les toque revisión tendrán una rebaja de unos 45,12 euros en su cuota anual, unos 3 euros, aproximadamente al mes.


Desde febrero de 2016, y dada la política ultraexpansiva del Banco Central Europeo, el Euríbor esta en terreno negativo. Muy lejos quedan los años 2007 y 2008 cuando el índice hipotecario se situaba entre el 4,5% y el 5%. No parece que el Euríbor sigan en caída pronunciada en los próximos meses porque poco a poco la zona euro va normalizando la política monetaria y a medio plazo podría haber subidas de los tipos de interés. Eso sí en los próximos meses la estabilidad en negativo va a ser la costumbre respecto al Euríbor.

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España experimentó el mayor crecimiento en la venta de viviendas, en operación inmobiliarias, desde el año 2008. Unas cifras que denotan que la confianza y la recuperación en el sector es una realidad. El crecimiento ascendió hasta un 14,6% respecto a 2016 y se alcanzó 464.423 operaciones. No se superan las cifras de 500.000 operaciones, pero es la mejor cifra de los últimos nueve ejercicios.

La confianza, la recuperación, las políticas bancarias y económicas… muchos son los elementos que influyen para que soplen vientos a favor para que los ciudadanos demos el paso de adquirir una vivienda. Unas circunstancias que han sido favorables durante 2017 y que se espera que continúen siéndolo a lo largo de 2018. Sin en 2016 se superaba la cifra de 400.000 operaciones, en 2017 se ha alcanzado la cifra de 464.423 operaciones. El aumento respecto a 2016 es de un 14,6% y es el mejor año desde 2008.

La compra de casas cerró 2017 con crecimientos fuertes en todas las comunidades autónomas con respecto a un año antes. Y todos los meses del año se han registrado fuertes subidas, con alzas de más del 20% tres meses, a excepción de abril. La Comunidad Autónoma donde mas viviendas se vendieron ha sido Andalucía, seguida de Cataluña y la Comunidad de Madrid.

Un aspecto importante de la situación de la vivienda en nuestro país en este año 2017 ha sido que tanto el mercado de segunda mano como el de vivienda nueva han sido impulsores del mercado inmobiliario. Las operaciones sobre pisos de segunda mano se dispararon un 15,4% y las de vivienda nueva se incrementaron un 10,8%.
Los expertos explican esta mejora del mercado inmobiliario, en primer lugar, por la recuperación económica, el aumento del crédito por parte de los bancos con intereses bajos gracias al euríbor en mínimos y la consolidación de la financiación.

De los años más complicados consideran los expertos que surge un sector más sólido ya que actualmente no existe ni una construcción desbocada ni una subida de precios desmedida.
De los años más difíciles surge un sector más fuerte y también más sensato que busca la comunicación directa con el cliente y la transparencia y asesoramiento más intenso. Un sector donde también se ha invertido en nuevas tecnologías y en formación de los empleados. Un sector más profesional.

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Ya tenemos el borrador del nuevo Plan Estatal de Vivienda. El primer punto importante son las fechas. Este 1 de junio está previsto el arranque de la tramitación. La entrada en vigor más probable será a partir del 1 de enero de 2018. Un Plan Estatal de Vivienda con importantes novedades. Incluye la compra de vivienda sin hacer diferencias entre vivienda nueva y vivienda de segunda mano además de ayudas al alquiler y para los mayores de 65 años. En vivirenrivas.info te lo contamos.

Un Plan de Vivienda 2018-2021 que es verdad que se centra en la rehabilitación y en el alquiler pero que tiene un importantísimo apartado para la compra de vivienda. Es, seguramente, una de sus principales novedades. Los destinatarios de estas ayudas a la compra de vivienda son los jóvenes de hasta 35 años en el momento de la solicitud y que quieran comprar una vivienda que vaya a ser su vivienda habitual. Y en este aspecto entendemos que un periodo mínimo de cinco años. Este es uno de los requisitos. Las ayudas serán de hasta 10.800 euros con un límite del 20% del valor del inmueble. En este caso, y es otro punto a destacar, no se hacen diferencias entre vivienda libre y vivienda protegida. Entre los requisitos para acceder a esta ayuda los beneficiarios deberán tener unos ingresos en el hogar inferiores a tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). En euros contantes y sonantes son 19.179,39 € y 22.365,42 €. Estos 10.800 euros, explicaba el Gobierno, sería para facilitar el pago de la entrada de la vivienda.  Para recibir esta ayuda no se puede ser dueño de otro inmueble.

Para algunos expertos estas ayudas a la compra serán insuficientes puesto que muchos jóvenes tienen muchas dificultades para acceder a préstamos hipotecarios. Sin embargo la mayoría de especialistas inmobiliarios como la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) se muestran satisfechos por la medida, que no se hagan distinciones entre vivienda nueva y usada y no consideran que aumentaran los precios de mercado puesto que lo penalizaría el posible comprador.

Este Plan tiene un importante bloque de ayudas al alquiler. Las personas de hasta 35 años pueden obtener hasta el 50% del alquiler mensual siempre que la renta se sitúe entre los 600 euros y en casos justificados los 900 euros. Este es el coste máximo de los alquileres que se beneficiarán de las subvención para lugares donde el límite de 600 no encaja con la realidad del mercado como estamos viendo en barrios de Madrid, Barcelona o la isla de Ibiza. En este caso también los ingresos del solicitante deben ser inferiores a tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). Los mayores de 35 años podrán recibir hasta el 40% de la renta que abonan sin límite.

En el caso de los mayores de 65 años se prevén ayudas al alquiler, con subvenciones de hasta el 50% de la renta mensual para aquellas personas cuyos ingresos se hallen por debajo de tres veces el IPREM. Además los mayores de 65 años podrán acceder a una línea de incentivos de 200 euros mensuales para cubrir gastos de mantenimiento, comunidad y suministros con una vigencia de tres años.

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La ciudad de Rivas no quiere perder el tren de la vivienda. Actualmente Rivas tiene una población de 85.000 habitantes y nos encontramos con unas 29.000 viviendas en el municipio. Se considera que 2017 será un año importante para el mercado inmobiliario en España. Según  los expertos de “recuperación moderada pero constante”. Si 2016 apunta a que vivirá un incremento de las compraventas aproximadamente del 15% con la vivienda de segunda mano como motor, el 2017 será el año donde la vivienda nueva recortará diferencias con la vivienda de segunda mano. Y Rivas tiene muchos atractivos para ser un eje de desarrollo en el Sureste de Madrid. Rivas es, cada vez más, una ciudad para vivir.

En la última década, y casi cada año, Rivas se sitúa entre las ciudades que más crece en población de España y de Europa y de las ciudades más jóvenes. A su cartera de servicios Rivas puede unir como atractivos la cercanía con la Capital, un ámbito económico dinamizador, ser la sede de grandes empresas, facilitar la instalación de emprendedores y un comercio pujante. El sector inmobiliario, sin lugar a dudas, es un ámbito fundamental en la ciudad.

En primer lugar porque es de Perogrullo que son los surtidores de techo para los nuevos vecinos y en segundo lugar porque genera empleo. A día de hoy la Comunidad de Madrid junto con Baleares, Canarias y Cataluña son las regiones con menor excedente de vivienda vacía de España. Todas estas regiones están por debajo de la media de los 83 inmuebles por cada 10.000 habitantes de España.

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Las viviendas de segunda mano, un Euribor por los suelos, mayores facilidades en la concesión de préstamos, buenos augurios para la economía española, la estabilidad de los precios, ser un valor de inversión refugio son algunos de los motivos que provocan el repunte de la compraventa de viviendas.

En el caso ripense es claro el creciente interés que muchos ciudadanos tienen en Rivas como ciudad de residencia. La ciudad acaba de poner en marcha una Guía de Bienvenida para facilitar la llegada a la ciudad de los nuevos vecinos. Además el equipo de Gobierno de Rivas en la persona de su Alcalde Pedro del Cura y las personas responsables de las áreas de Urbanismo y Empleo se han puesto en contacto y han llevado a cabo una reunión con una docena de operadores inmobiliarios. Una reunión que es enmarca en la Estrategia de desarrollo Rivas 2020. Rivas quiere seguir creciendo y ser un eje de aumento de población y por ende de servicios en el Sureste de Madrid y de ahí la necesidad de contar con un sector inmobiliario importante.

En la reunión se ha puesto a disposición de los operadores inmobiliarios la Agencia Local de Empleo para que las demandas de empleo que genere el sector en el futuro se publiquen allí antes que en ningún sitio.  Actualmente se están construyendo nuevas viviendas y promociones en la zona de Rivas Centro o el Residencial Los Robles en el Sector La Fortuna junto al Barrio de la Luna. Además de contar con una variada oferta de vivienda tanto en pisos, dúplex, vivienda unifamiliar en zonas como Covibar, Pablo Iglesias, Sector 3 o Santa Mónica. Tanto en alquiler como en venta.

Todo hace indicar que 2017 será un año en el que aumente el número de 29.000 viviendas con las que cuenta Rivas. La necesidad y el interés de Rivas apunta en esta dirección.

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Son ya varios los meses y los trimestres donde se atisban claras mejoras en el mercado inmobiliario. Unos datos en positivo que radiografían un mercado que se recupera. La compraventa de viviendas se beneficia de un Euríbor en negativo, de una economía que, aunque levemente, mejora y de la potencia de la vivienda como elemento de inversión además de lugar de vida. El segundo trimestre de 2016 ha sido muy positivo.

Durante los meses de abril, mayo y junio se cerraron 123.159 compraventas de vivienda. Estas cifras suponen un aumento de del 15% en los números respecto al inicio del año. Unos datos tan positivos no se recogían desde el fin de las desgravaciones fiscales. Para que nos hagamos una idea durante este segundo trimestre de 2016 se han cerrado 1353 operaciones al día. Desde 2010 no se tenían datos tan alentadores.

Si escudriñamos más estos datos nos encontramos que el 95% de estas transacciones era de vivienda libre y un 5% de vivienda protegida. En cuanto a la tipología de vivienda el 90% de las 123.000 compraventas son de segunda mano. No llegaron a 12.000 las viviendas nuevas adquiridas. Desde hace casi una década no se conseguían unos datos así de notables de la venta de viviendas de segunda mano. Andalucía, Cataluña, Valencia y la Comunidad de Madrid son las regiones que lideran los datos de compraventas en este segundo trimestre.

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En cuanto a los compradores un 18% ha correspondido a compradores extranjeros. Y es que en el mercado inmobiliario no solo se busca un lugar donde vivir, también un ámbito de inversión otra vez. Los profesionales inmobiliarios esperan que los datos sigan al alza en futuros meses.

Si en las compraventas los resultados han aumentado en el segundo trimestre del año los datos de las hipotecas en julio descienden. En julio han caído un 14,9%. Si analizamos los datos de todo el año 2016 la concesión de hipotecas aumenta un 13% y el importe medio de las hipotecas también ha experimentado un ascenso del 10%.

Como apuntábamos en artículos anteriores en vivirenrivas.info los cambios también van llegando al mercado hipotecario con el aumento de contratación de hipotecas a tipo fijo.

Por otro lado y mirando las viviendas en alquiler los precios han experimentado una estabilidad durante los mcartel-alquilereses de verano. Apenas un incremento del 0,5% en la Región de Madrid siendo la Capital de España la ciudad de la Comunidad donde los precios del alquiler están más elevados.

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¿Que intención tienes?, ¿vas a comprar? ¿vas a alquilar?

Una reciente encuesta de la OCU (Organización de Consumidores Unidos) manifiesta que la “intención” de comprar un inmueble en los dos próximos años es comparativamente mucho mayor: ha ascendido un 17%. Siempre y cuando el precio se ponga a tiro y, en una inmensa mayoría sería para darle uso de primera residencia.

Otro dato importante, cae de una manera considerable la intención de búsqueda de vivienda para segunda residencia y como inversión.

El 73% de los encuestados necesitaría un préstamo hipotecario para comprar (…y me pregunto: ¿cuántos estarán en condiciones de obtenerla en los dos próximos años).

¿Qué podemos entender de encuestas como estas? No sé, quizás que a pesar de la crisis, ¿la sociedad española prefiere seguir comprando que alquilando? ¿Qué seguimos teniendo muy arraigado el sentimiento de propiedad y, a todos no gustaría poder comprar una vivienda?

¿Y tú? ¿Cual es tu intención en los dos próximos años?

Hagas lo que hagas, comprar o alquilar, hazlo bien asesorado, siempre con un profesional, son operaciones lo suficientemente importantes como para hacer las cosas muy, muy bien.

Busca el mejor asesoramiento posible y, decide con toda la información en tu conocimiento, hay errores que cuestan mucho, mucho dinero.