fiscalidad vivienda

La firma de un préstamo hipotecario, lo que comúnmente se conoce como una “Hipoteca”, (que ya explicado en otro post que no es lo mismo) conlleva una serie de gastos “extras” que debes pagar tu, ya que tu eres el prestatario.

Actualmente las Entidades Financieras encargan estos servicios a “Gestorias” de su confianza, siempre es así, la Entidad Financiera no se va a fiar de que tu lo hagas, ella asume el riesgo y ella controla que todo el proceso se realice correctamente hasta su finalización, es decir, hasta que su préstamo hipotecario este inscrito en el Registro de la Propiedad.

Foto casa billetes 50 euros

Cuando la Entidad Financiera que hayas elegido emita tu FIPRE (Ficha de Información Hipotecaria) y la FIPER (Ficha de Información Personalizada), en ellas deberán figurar detalladamente los servicios que corren a tu cargo, el concepto y el importe.

Los gastos son: Tasación, Notario, Impuestos, Registro, Seguros y Gestoria.

Tasación Oficial: es un valoración obligatoria y debe de ser realizada por una Entidad Tasadora inscrita y registrada en el Banco de España. El fin de la tasación es determinar el “Valor” del inmueble que va a ser hipotecado.

El importe de este gasto depende de cada Entidad de Tasación, lo normal, es que tu se lo pagues a tu Banco y  tu Banco a la Entidad Tasadora. Siempre tienes derecho a solicitar una copia del informe de tasación, si por alguna razón no sigues con la operación o el Banco te la deniega tienes derecho a que te entreguen el original de la misma.

sello-notario-europaNotario: Son los honorarios que percibe el Notario por preparar y la firma de la escrituras de tu  préstamo hipotecario (igual que de cualquier otro documento notarial). Estos honorarios son devengados de acuerdo a los Aranceles aprobados por Decreto del Gobierno.

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Impuestos: I.A.J.D. (Impuestos de Actos Jurídicos Documentados): Como tu cualquier otro documento notarial, tu escritura pública de préstamo hipotecario, para poder inscribirse en el Registro de la Propiedad tiene liquidar el IAJD, sino se paga, el Registrador no aceptará tu escritura para ser inscrita. 

Actualmente el tipo de gravamen que determina la Comunidad de Madrid es el 0´5% (este impuesto es Autonómico, así que es cada Comunidad Autónoma la que decide).

Importante, casi todo el mundo piensa que el impuesto a pagar es el resultado de multiplicar el importe del capital que te han prestado por el 0´5%, pero no es así, realmente se multiplica por el importe de la “Responsabilidad Civil Hipotecaria” que es igual a la suma del importe principal prestado, más los intereses ordinarios, más los intereses de demora y las costas y gastos. La responsabilidad hipotecaria nos indica, en cada caso, cual es el máximo de lo que responde un tercero de buena fe en caso de que el sea propietario y se ejecute el bien.” Todas las entidades financieras la calculan por igual, pueden irse al 150% o 200% del capital prestado. Es decir, que si tengo un préstamo de 100.000, la RH  puede ascender de 150 a 200 mil euros. 

COLEGIO registradoresRegistro: Son los honorarios que percibe el Registrador de la Propiedad por inscribir el préstamo hipotecario en el Registro de la Propiedad. De igual forma que el Notario los honorarios del Registrador se devengan de acuerdo a los Aranceles aprobados por Decreto del Gobierno.

hogar incendiosSeguros: solo existe uno obligatorio, es el seguro contraincendios a favor de la Entidad Financiera que te otorgue tu préstamo hipotecario. Hoy en día muchas de estas Entidades solicitan otros obligatorios como el de Vida o invalides, el de protección de pagos, para que te den el tipo de interés que te ofrecen, u otras Entidades te ofrecen bonificaciones en el tipo de interés si contratas alguno de ellos.

logo colegio gestores madridGestoria: se va a encargar de realizar todos los trámites necesarios dentro de los plazos legales para que la escritura de compraventa se pueda inscribir en el Registro de la Propiedad. Como la práctica habitual es que tu hayas dejado en tu Entidad financiera una provisión de fondos, con la inscripción en el Registro de la Propiedad se finaliza el trámite y la gestora debe de liquidar esta provisión con los justificante y facturas oportunos.

Espero que después de leer este post, lo tenga más claro. Mi consejo, no solo te fijes en el tipo de interés de salida y el diferencial que te va aplicar tu Entidad Financiera, mira muy bien los gastos, ya ves que pueden existir diferencia importantes entre ofertas a simple vista parecidas.

Si estas buscando las mejores condiciones en el préstamo hipotecario para la compra de futura casa, en Bon Lar Asesores Inmobiliarios, te podemos ayudar ¡gratis y sin compromiso!, tenemos acuerdos con diferentes Bancos para que puedas elegir la oferta que más te interese. Si tienes cualquier duda puedes ponerte en contacto a través de nuestro espacio de consultas inmobiliarias, o bien en el teléfono 91 666 11 00.

La Comunidad de Madrid otorgará 10 millones de euros en ayudas para el alquiler.
¡Tienes hasta el 10 de marzo para solicitarla!

La Comunidad de Madrid otorgará ayudas al alquiler destinadas a familias con ingresos medios y bajos que tienen arrendada una vivienda en el mercado libre o protegida de titularidad no pública. También se podrán beneficiar aquellos inquilinos que compartan una vivienda siempre que sus ingresos no superen el límite establecido.

¿A cuánto asciende la cuantía?

Las ayudas alcanzarán un máximo de 200 euros mensuales, es decir, 2.400 euros al año, y se abonarán mes a mes a partir de mayo, si bien una vez concedidas se abonarán con carácter retroactivo las ayudas correspondientes a los primeros meses de 2015, desde el 1 de enero.

ayuda_alquiler¿Quién puede solicitarlas?

Las ayudas se concederán según los ingresos familiares, dando prioridad a las rentas más bajas, hasta un límite máximo de 3,5 veces el IPREM, lo que supone algo más de 35.000 euros (35.071,22€) anuales de ingresos para una unidad familiar de cuatro miembros. Además de este requisito es necesario poseer la nacionalidad española o la nacionalidad de alguno de los Estados miembros de la Unión Europea, y en el caso de los extranjeros no comunitarios, deberán tener residencia legal en España. También son requisitos no ser titulares del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute sobre alguna vivienda en España, y que el titular o titulares del contrato de arrendamiento no tengan parentesco en primer o segundo grado de consanguinidad o de afinidad con el arrendador de la vivienda.

¿Cómo se solicitan?

Los solicitantes, que tienen de plazo hasta el 10 de marzo de 2015, podrán presentarse en el Registro General de la Consejería de Vivienda, o en cualquier de los Registros, o de forma telemática. La solicitud debe acompañarse de una copia del DNI o permiso de residencia (en el caso de extranjeros) de los titulares del contrato, una copia del contrato de arrendamiento, una nota simple del Registro de la Propiedad correspondiente a la vivienda, una copia del resguardo del depósito de la fianza en el IVIMA, la copia de la Declaración del IRPF de la unidad familiar del arrendatario/s y demás miembros de la unidad de convivencia y el certificado del Servicio de Índices del Registro de la Propiedad de titularidades inscritas de los titulares del contrato.

Puedes consultar toda la información en AYUDA AL ALQUILER PARA EL EJERCICIO 2015.

Si tiene cualquier duda puede ponerse en contacto con BON LAR Asesores Inmobiliarios, especialistas en Rivas Vaciamadrid, a través de nuestro espacio de consultas inmobiliarias, o bien en el teléfono: 91 666 11 00.

Por los cambios fiscales que se avecinan, si tienes un inmueble a la venta, es muy posible que te interese venderlo antes del 2.015. Te podrías ahorrar un “dinerito” muy rico.

Está previsto que a partir de 2015 las ventas de inmuebles ya no disfruten de los incentivos que hasta ahora eran aplicables en el IRPF, hasta ahora si vendes un inmueble cuantos más años hayan transcurrido desde que lo adquirió, menos tributará en IRPF por la ganancia obtenida, pero para el 2015 desaparecen los incentivos que estábamos disfrutando hasta ahora:

  • En primer lugar, el precio de adquisición puede actualizarse por unos “coeficientes correctores de la inflación”, que aumentan en función de la antigüedad.
  • Y, además, si se trata de inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994, gran parte de la ganancia puede reducirse en unos porcentajes reductores denominados “coeficientes de abatimiento”.

Por este motivo, si tienes previsto vender un inmueble en los próximos meses, quizá te interese anticipar la venta y realizarla antes de que finalice 2014.

Considerando esta disminución de tipos y la descripción de los coeficientes correctores de la inflación y de abatimiento, se puede concluir que, en general, los inmuebles adquiridos antes de 2004 conviene venderlos antes de fin del 2014 y los adquiridos después, en 2015, ya que cuando no se apliquen ni los coeficientes correctores de la inflación ni los coeficientes de abatimiento, las ventas de inmuebles antiguos tributarán mucho más que ahora.

*En el caso que se apruebe la modificación de este impuesto según lo previsto en el anteproyecto que presentó el gobierno central en Junio 2014.

Este es un ejemplo de una piso en venta en Rivas en el que puedes ver con detalle el cálculo y ver el alto valor de los importes que estamos hablando.

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Como ves en el ejemplo; vendiendo el el año 2.015 pagarías 5.553´20 euros más de impuestos.

Existen casos en los que podrías estar exento del pago de la ganancia patrimonial, un o de ellos sería el caso de que el vendedor mayor de 65 años y que el inmueble en el momento de la venta sea domicilio habitual.

El otro caso sería el de la reinversión de la ganancia patrimonial obtenida, si se reinvierte la ganancia patrimonial obtenida en la adquisición de una nueva vivienda habitual, la reinversión del total importe obtenido en la transmisión debe efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un plazo inferior a 2 años. Ha de constar en la declaración anual del IRPF la intención de reinvertir cuando la reinversión no se realiza en el mismo año de la venta. También resulta posible adquirir primero la vivienda habitual y dentro de los 2 años siguientes transmitir la anterior vivienda, siempre que la cantidad percibida por ésta, se destine a satisfacer el precio de aquélla.

En el caso de que no se reinvierta la totalidad o parte del importe de las ganancias patrimoniales producidas por la transmisión de la vivienda habitual en el plazo de los 2 años, estará obligado a pagar la totalidad o parte que le corresponda del impuesto junto con los intereses legales que haya generado. Debe tener en cuenta que en el caso de que se adquiera la propiedad que se destinará a vivienda habitual antes de la venta de la que se destina actualmente a vivienda habitual, tan sólo quedaría exenta de tributación aquella parte del precio que sirviera única y exclusivamente para amortizar un préstamo que hubiera servido para la adquisición de la nueva vivienda habitual.

Así que no lo dudes, antes de tomar una decisión tan seria como poner la venta tu casa, busca un profesional inmobiliario que te asesore con todo detalle de todos y cada uno de los condicionantes que pueden hacer que hagas o no, una buena operación de compraventa, puedes contar con BON LAR Asesores Inmobiliarios en Rivas Vaciamadrid, siempre ayudando a que nuestros clientes tomen su mejor decisión.

 

 

 

Como me comprometí a la vuelta de estos días de vacaciones y, después de tantos comentarios en el post que avanza el anuncio de la Comunidad de Madrid de modificar los tipos impositivos del I.T.P. y del I.A.J.D., se confirma que ha así es desde el 1 de enero de 2014, según se ha aprobado en la LEY 6/2013 de diciembre, de medidas fiscales y administrativas, publicada en el BOE de fecha 30 de diciembre de 2013.

Buenas noticias para los que estáis a punto de comprar o estáis pensando en compran un inmueble en la Comunidad de Madrid, (por supuesto, también en Rivas Vaciamadrid), vuestros gastos de compraventa se reducen y aligeran un poco el esfuerzo que hoy hay que hacer a la hora de comprar.

Según el Preámbulo de la LEY, dice…

“En el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados se reducen dos tipos impositivos: por un lado, el tipo general del 7%, dentro de la modalidad de “Transmisiones Patrimoniales onerosas”, correspondiente a las transmisiones de inmuebles y a la constitución y cesión de derechos reales sobre los mismos, y, por otro, el tipo impositivo del 1% aplicable a la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de “Actos Jurídicos Documentados”. Con estas dos modificaciones se pretende incidir en la recuperación del mercado inmobiliario sumido hoy en una profunda crisis, favoreciendo también el crecimiento de la región.”

Creo que aquí deja claro cual ha sido la motivación de la Comunidad de Madrid, se podrá estar o no de acuerdo, pero claro queda. Y de igual forma se podría entender que esta bajada será temporal, que si el mercado inmobiliario sale de la crisis actual, se volverá a modificar al alza, ¿entiendes tu otra cosa?.

Os adjunto imágenes detalle de las modificaciones y un archivo pdf. con el BOE donde se publica la referida LEY:

BOCM-20131230-2 7 BOCM-20131230-2 8

En pdf: LEY 6_2013 de diciembre, de medidas fiscales y administrativas

Ante los rumores y noticias que se han venido produciendo estos días, sobre una posible eliminación de la deducción de vivienda con carácter retroactivo, son muchos los amigos o clientes que me han preguntado por esto: ¿Es cierto?, ¿ya no me voy a poder desgravar por mi vivienda?

Pues según declaraciones del secretario de Estado de Hacienda, Miguel Ferre la futura reforma fiscal, no perjudicará a los que hoy se benefician de la deducción que tienen por la compra de vivienda habitual.

Las declaraciones en concreto del Sr. Ferre en su intervención en el Foro Cinco Días: “No va a perjudicar los derechos adquiridos de las personas que ya están disfrutando, no tendría sentido quitarla de golpe y sin alternativas”.

Esperamos que así sea y, que ha ningún iluminado se le ocurra seguir apretándonos más el bolsillo e, incluso eliminando derechos adquiridos.

Ignacio González, Presidente de la Comunidad de Madrid, anuncio el pasado 28 de octubre que el Gobierno autonómico rebajará para el el próximo año un 1,% el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, el que grava la compra de propiedades de segundamano. La cifra la va a situar, según ha dijo, en el tipo general como el más bajo de España con un 6%, frente al 10% actual de Andalucía, Asturias o Cataluña donde se subió la carga impositiva en Agosto´13, pasando del 8% al 10%, argumentando  que debía equipararse al IVA que se aplica en la vivienda de obra nueva, que se aumentó en Enero´13  desde el  tipo superreducido del  4% al 10 %.

De igual manera, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados se reducirá en un 0,25%. Se trata del impuesto que graba los documentos notariales e hipotecarios en la compra de pisos. En esta caso su modificación afecta más directamente a la vivienda nueva, al gravar este tributo documentos notariales como las escrituras que formalizan préstamos hipotecarios y viviendas de obra nueva. Se rebaja del 1% al 0,75%, convirtiéndose en el más bajo de España.

Quizás estos cambios pueden hacer retrasar la compra de vivienda hasta 2014, buscando un ahorro en el pago de los impuestos. Veremos a ver, porque en el mercado actual, más cambiante que nunca, esto es muy díficil de predecir.

Lo que si se pueden empezar a plantear los compradores de vivienda sí puede resultar más atractivo la compra de vivienda de segunda mano frente a la de obra nueva que tributa al 10 % IVA. En un fácil ejemplo en una vivienda de 200.000 €, por ITP se pagaría 12.000€ y 20.000€ por IVA. La diferencia serían nada más y nada menos que de 8.000 €.

Como prácticamente esta acabando el año, vea si usted se puede beneficiar de este cambio en la fiscalidad de compra de vivienda, si ya tiene su vivienda comprada, a lo mejor le interesa negociar con el vendedor una ampliación de plazo y escriturar a partir de día 1 de enero de 2014. Eso sí , seguro que le tocará negociar el pago del IBI del 2014, ya que si llega el 2014, el vendedor sería el responsable de pago del mismo, así que haga cuentas y a ver que le interesa.

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Me ha llamado la atención esta noticia publicada en www.ocu.org, después de analizarla, comparto los datos más relevantes y, he analizado nuestro datos en Rivas Vaciamadrid, que al final del post también comparto con vosotros.

Las estadísticas y las cifras medias pueden hacer pensar que comprar una vivienda es hoy más fácil que hace años. Pero lo cierto es que la realidad es muy local, y cada mercado es muy particular.

Enormes diferencias en cada provincia

Hasta el mes de noviembre, el número de hipotecas concedidas sobre viviendas en nuestro país caía en 2012 más de un 33% respecto del año anterior.

El importe medio de las hipotecas concedidas también es inferior al de los años anteriores, pero existen grandes diferencias entre provincias. La tabla adjunta muestra los datos de noviembre, y dado que en un mes hay pocas operaciones, las cifras absolutas pueden cambiar de un periodo a otro. Pero lo que queremos reseñar es la diferencia entre zonas.

Hay muchas compras sin hipoteca

La tabla siguiente muestra el porcentaje de compraventas de vivienda en el pasado mes de noviembre que no se financiaron con hipoteca.

En el conjunto de España, en noviembre fueron un 25% de las compraventas. Pero en Barcelona, tan solo el 15% y en Madrid el 2%.

Y en las operaciones en las que hemos intermediado BON LAR Asesores Inmobiliarios en Rivas Vaciamadrid ha representado un 19% del total, lo que representa un incremento de más del 40% sobre el dato del año 2011.

Fuente utilizada: www.ocu.org

Esta es una de las preguntas más frecuentes que nos realizan vendedores y compradores en las operaciones de compraventa en las que intermediamos:

¿El IBI de este e año quién lo paga?

Pues según recoge la Ley de Haciendas Locales, están obligados a su pago los que son los propietarios o usufructuarios (por ejemplo sobre los heredados) de los inmuebles a 1 de enero de cada año.

Es decir, la persona  que sea propietaria del inmueble el 1 de enero, aunque posteriormente haya vendido el inmueble. Si el vendedor no lo paga, el Ayuntamiento debe intentar cobrárselo por todos los medios (embargo de cuentas, de salario, de bienes…). Sólo si así no tiene éxito, gracias a la afección fiscal del inmueble, puede dirigirse contra el nuevo propietario para cobrarlo, pudiendo llegar incluso a embargar el inmueble si no paga. Ahora bien, sólo pagaría la cuota del impuesto no tendría que pagar recargo, intereses ni sanciones. El nuevo propietario debe pagar el recibo del IBI del año siguiente al de la operación de compra venta.
Sepa usted, que en la transmisión de un inmueble, este responde del pago de los últimos 5 años, es decir, si el vendedor del inmueble ha dejado sin pagar alguno de los recibos del IBI de los últimos 5 años y sí el Ayuntamiento no puede cobrar al antiguo propietario de ninguna de las maneras anteriormente mencionadas, ira primero contra el nuevo propietario e incluso contra el inmueble.

Comparto una esta imagen con información interesante sobre el IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles, antigua “Contribución”, publicada hace tiempo en el diario Expansión.

Si estas cerca de cumplir tus 65 años y estas pensando en vender tu vivienda habitual generando ganancia patrimonial, es mejor que esperes a cumplir los 65 años.

Cuando tienes 65 años, o más y, la venta de tu vivienda habitual (es en la que se reside durante tres años de forma continua) esta exenta de tributación.

Es importante también saber que si la vivienda esta a nombre de los dos cónyuges, los dos deben de ser mayores de 65 años, ya que de lo contrario solo estaría exenta la ganancia patrimonial correspondiente al cónyuge que tuviera esa edad.

Esta exención se puede aunque se haya dejado de vivir en la vivienda habitual, pero como máximo dos años antes de la transmisión, por ejemplo, una persona mayor de 65 años puede transladarse a otra vivienda, una residencia y vender su vivienda habitual después (es imprescindible hacerlo antes de que pasen los dos años) y ya no tendrá que pagar IRPF por la ganancia patrimonial que genere la venta.

Todos esto es importante y a de tenerse en cuenta a la hora de vender su vivienda, o si estas pensando en ayudar a tus padres a vender la suya, como siempre, en BON LAR estaremos encantados de atenderte y resolverte cualquier duda que te pueda surgir al leer este post. O si prefieres dejame tu pregunta en CONSULTA y te contestaré a la mayor brevedad posible.