¿Puede el arrendador recuperar la vivienda antes de cinco años?

¿Puede el arrendador recuperar la vivienda antes de cinco años?

Esta es un pregunta que frecuentemente nos realizan los Arrendadores.

La duración del contrato de alquiler de vivienda es uno de los aspectos que más dudas y desconfianza genera entre los arrendadores, sobre todo en época de incertidumbre sobre el futuro económico, laboral, familiar, etc. Veamos en qué casos y cómo puede interrumpirse la prórroga obligatoria del contrato hasta los cinco años.
Necesidad familiar
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) prevé que ambas partes deben respetar el plazo acordado en el contrato de arrendamiento, y que si dicho plazo es inferior a cinco años, el inquilino tiene la potestad de prorrogar su vigencia, año a año, hasta el cumplimiento de cinco años desde la fecha de inicio. Pero el arrendador tiene la posibilidad de oponerse a esa prórroga legal si necesita el inmueble para destinarlo como vivienda permanente para sí o (desde finales de 2009) para sus familiares de primer grado de consanguinidad o por adopción (padres, madres, hijos), o para el cónyuge (si hay sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial).
Requisito formal
La LAU exige que en el contrato se haga constar de forma expresa esa necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda. Esto plantea problemas porque a menudo, en el momento de la firma, se desconoce si existirá o no esa necesidad. De modo que conviene en todo caso incluir en el contrato esta cláusula de necesidad de un modo genérico, para que más tarde, si la necesidad se presenta efectivamente, pueda ejercer su derecho.
¿Puede recuperar su vivienda alquilada?
¿Puede recuperar su vivienda alquilada?
¿Cómo actuar?
Ante la necesidad de ocupar la vivienda, el arrendador debe comunicar al inquilino, al menos con un mes de antelación al término del plazo pactado o de su prórroga anual, que por causa de necesidad de la vivienda, va a ejercitar el derecho reconocido en el artículo 9.3 de la LAU de impedir la prórroga legal, y que por tanto, el contrato quedará resuelto al vencimiento del plazo (o su prórroga). Conviene enunciar, aunque sea levemente, las circunstancias de su necesidad, de modo que el inquilino entienda que su supuesto se adapta (o puede adaptarse) a lo previsto en la Ley, y que no tiene interés en oponerse a ello. Si el inquilino se negara a abandonar la vivienda, el único modo de ejercer su derecho sería solicitar al juzgado la resolución del contrato y el desahucio del inquilino.
Atención: si el inquilino dejara el piso por este motivo y usted (o sus familiares) no lo ocupara en tres meses, deberá indemnizarle o  readmitirlo por otros cinco años (con la renta anterior) y pagarle las mudanzas.
Noticia: www.ocu.org

82 Comentarios

  1. Estimado Sr.

    Interesante artículo. Actualmente me encuentro en esa situación. Mis hijos (con mi consentimiento y dandoles poderes para hacerlo) alquilaron mi vivienda dado que residía en el extranjero.hace pocos meses he regresado a España y me gustaría saber si puedo “recuperar” mi vivienda sin ningún tipo de problema.
    Según el artículo:
    ” De modo que conviene en todo caso incluir en el contrato esta cláusula de necesidad de un modo genérico, para que más tarde, si la necesidad se presenta efectivamente, pueda ejercer su derecho.”

    He revisado el contrato que se firmó en su día y no pone nada al respecto de esta cláusula. Puedo hacer algo ante esta situación?

    Gracias

    • Estimado Alejandro, muy buenos días:

      Siento mucho decirle que al no haber incluido en el contrato de arrendamiento en la clausula del plazo, la posibilidad de que el Arrendador va a necesitar la vivienda alquilada para destinarla a vivienda habitual y permanente a la finalización del xxx años del contrato, no puede hacer uso de este derecho, es imprescindible, que para uso del mismo, este reflejada en el contrato.

      Como le digo, es imprescindible que este reflejada en el contrato, y lo mejor es que se especifique a la vez el plazo en el que va a hacer falta, “al finalizar el primer año, al segundo, etc…” de igual forma que es importante que quede reflejado el motivo, en su caso era muy fácil, por ejemplo: “en el momento de la firma del contrato de arrendamiento el arrendador vive en …. por motivos de …… y en el plazo de …. año/s volverá y necesitará la vivienda arrendada para destinarla a vivienda habitual y permanente de arrendador” puede darse otras muchas circunstancias, pero siempre asesoro para queden explícitas en el contrato.

      Yo le aconsejaría que si usted esta muy interesado en recuperar la vivienda, tuviera una reunión con los arrendatarios en el que usted de una manera amistosa le explique su situación, y la necesidad de recuperar la vivienda, como entraría en una negociación no olvide ofrecer algo a cambio (que les ayudará en la búsqueda de una nueva vivienda, el pago de la mudanza, o el último mes gratis, o el pago de otros gastos que puedan tener por el cambio de vivienda, etc…), aún así, si los arrendatarios, no quieren, están en su pleno derecho de permanecer en la vivienda hasta la finalización del contrato y, como no he visto su contrato, no puedo decirle la fecha de vencimiento del mismo.

      Espero haberle aclarado su duda Alejandro, de todas las formas, estoy a su disposición en el teléfono 91 666 11 00.

      Gracias por participar en este blog.

      • Gracias por su respuesta.

        Al principio de poner la vivienda en alquiler especificamos ese punto. Pero por alguna razón cuando nos enviaron el borrador del contrato vimos que no estaba reflejada esa cláusula. Se lo comentamos a la persona y su respuesta fue:

        “Es que lo mismo los inquilinos ahora no quien alquilarla si ponéis eso”

        Nos sorprendió un poco.

        En teoría no íbamos a necesitar la casa hasta haber transcurrido el periodo de 5 años, pero por diversos motivos no ha sido así

        Me gustaría comentarle otra pregunta:

        en el tema de actualización de la renta con la subida del IPC, si los inquilinos formalizaron el contrato para entrar a la vivienda el 15 de Noviembre de 2011, el IPC a aplicar para la actualización de la renta para Noviembre de 2012 sería por el 100% o solo por el 50%. Es decir

        Si el IPC subió Nov 2011 – Nov 2012 un 5% para una renta de 1.000€ en Noviembre de 2012 debería cobrarles 1.050 € o 1.025 € ??

        Muchas gracias.

        • Hola Alejandro, estoy seguro que para la siguiente oportunidad en la que tengáis la vivienda, veréis la importancia de dejar todo por escrito, pero bueno, espero que lo podáis solucionar.

          Para la actualización de la renta, como te decía en mi anterior respuesta no he visto tu contrato, pero lo mejor es que lo compruebes en la página del “Instituto Nacional de Estadistica” http://www.ine.es, en el apartado de Actualización de Rentas, yo lo he comprobado con los datos que me proporcionas y…

          Actualización de rentas con el IPC general (sistema IPC base 2011) para periodos anuales completos:

          Renta actualizada con el IPC General (sistema IPC base 2011)
          entre Diciembre de 2011 y Diciembre de 2012

          Renta inicial Renta actualizada Tasa de variación
          1.000,00 € 1.029,00 € 2,9 %

          Comrpueba en el contrato si la revisión de la Renta se establece mediante el IPC General o mediante el IPC para las Rentas, es una cosa muy habitual poner el General, peor si tu inquilino se informa, tendrías problemas.

          Espero haberte ayudado, saludos Alejandro

          • Si, estoy de acuerdo en eso. La subida la hemos comprobado según la pagina del INE.

            LA duda reside en que ellos entraron un 15 de Noviembre, y reclaman que la subida correspondiente al mes de noviembre de 2012 debería de ser la mitad de la subida del IPC ya que ellos entraron a mitad de mes.

            Yo lo veo un poco extraño ya que ellos han disfrutado de todo el mes de Noviembre de 2012 y no solo de la mitad.

            Pero quisiera una opinión de alguien entendido en el tema para responderles.

            P.D.- El alquiler de esta vivienda la hicimos con vosotros el año pasado.

            Gracias y un saludo

          • Hola Alejandro, no sabia que lo habéis alquilado con nosotros, si me manda a mi e-mail: joseignacio@bonlar.com tus datos y los del inmueble intento localizar la copia del contrato de arrendamiento que siempre nos quedamos nosotros y con la lectura del mismo, tendré más fácil aclararte este punto y cualquier otro.

            Espero noticia tuya, un saludo

  2. Buenos días,
    Un artículo muy interesante, tras su lectura e indagando la LAU se me plantean algunas dudas en la situación en la que me encuentro. ¿Podría yo como arrendador vender el inmueble arrendado como vivienda habitual, cuando la duración del contrato se fijó para un año prorrogable? Ya ha trascurrido seis años desde que se firmó el contrato, por tanto estaríamos dentro de la prorroga anual, de duración máxima de 3 años. Mi intención es vender el inmueble, en este caso, el nuevo comprador debería subrogarse en la posición de arrendador o se se podría rescindir el contrato, puesto que al prorrogarse el contrato sería una prórroga anual?

    Gracias de antemano.
    Un saludo.

    • Buenas tardes,
      quería hacerle una consulta.Tengo mi vivienda arrendada hace 1año y siete meses, en el contrato figura por UN AÑO, prorrogable a 5 años. En Mayo del próximo año 2014 hará 2 años que sigue mi piso alquilado.
      Yo quisiera vender la vivienda el próximo año, puedo rescindirles el contrato a los inquilinos comunicándoselo con un mes de antelación? No sé, si puedo alegar a que los inquilinos me pagan la renta fraccionada, eso si dentro del mes, pero es que al principio me la abonaban cada día 5 de cada mes como figura en el contrato, luego cada día 10 de cada mes, porque el inquilino estaba en el paro, actualmente trabaja, pero como cobra por semanas, pues la renta me la fracciona. Pero yo tengo que hacer frente al pago de la hipoteca de mi vivienda actual el día
      1 de cada mes, pero como no recibo el dinero del alquiler a principios de mes, pues tengo que
      ponerlo de los ahorros que tengo, y la verdad, no me aporta ningún beneficio tenerla alquilada.
      Por este motivo, no se si puedo recuperarla antes de que finalice el contrato para poder venderla.

      • Muy buenos días Pilar:

        El caso me que me comentas es muy típico de la situación actual, ¿qué puede hacer?:

        De primeras (igual ya lo has hecho) es comentarle en persona a tus inquilinos la situación actual que tienes y los problemas que te están ocasionando el modo y retraso en el pago de la renta mensual, lleva le datos, por ejemplo: tus retrasos en el pago de la cuota del préstamo hipotecario o si te están cobrando meses de demora…

        Sí al siguiente mes, los resultados obtenidos son los mismos, lo mejor sería enviarle una comunicación por escrito, explicando le lo mismo que en la conversación que tuviste con él e, informando le que ante el siguiente retraso o pago fraccionado del pago mensual de la renta, no te quedará más remedio que tomar las acciones legales oportunas y solicitarle la resolución anticipada del contrato por el reiterado retraso en el pago de las rentas.

        De nuevo, mi consejo es que intentes por todos los medios, llegar a un acuerdo con él y, si lo que más te interesa es vender la casa, lo que si te aconsejo es que antes de “sacar” a tu inquilino, un asesor inmobiliario profesional te de una valoración real y actual de cual sería el precio de venta que hoy podrías obtener por la vivienda, a ver si luego te encuentras con la situación de tener la vivienda vacía mucho tiempos, ni alquilada y sin vender.

        Es importante recordarte, que el plazo mínimo que recoge la LAU en la fecha en la que tu firmaste tu contrato, es el de CINCO años, pero una de las posibilidades que existe para poder solicitar su resolución, en tu caso se esta dando, es el pago atrasado y reiterado en las obligaciones arrendaticias en el pago de la renta mensual.

        De todas formas, para un asesoramiento más profesional, se debería proceder a la lectura completa de tu contrato de arrendamiento de uso de vivienda y aún estudio en profundidad de la situación actual.

        Espero haberte servido de ayuda, de cualquier forma, sigo a tu disposición.

        Un saludo,

  3. Hola buenos dias,

    A ver si alguien me puede ayudar, tengo mi piso alquilado hace un año el 1 de marzo, y hace dos meses que no me pagan , yo quiero recuperar mi vivienda porque me he separado y estoy en un apartamento de alquiler pero no puedo con los gastos puesto que tengo una hipoteca, he puesto una demanda pero nose cuanto tiempo pasara y me han dicho que si pagan la deuda tienen derecho a seguir en el piso pero yo ya no me fio no puedo estar cada mes sufriendo si pagan o no…

    Gracias.

    Atentamente.

    Isabel

    • Hola Isabel, muy buenos días.

      Lo primero sería revisar la redacción de tu contrato de arrendamiento, porque depende como estén redactadas ciertas cláusulas, así se tendrás unos derechos y obligaciones diferentes. Como tu contrato esta firmado antes de la ultima modificación de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) si en la cláusula donde se pacto el plazo del contrato no se especifico de una manera clara el artículo 9.3 (haciendo referencia a el) la posibilidad de que en el transcurso del contrato a la parte arrendataria le hiciese falta la propiedad para destinarla a uso de vivienda permanente para el, no podrás resolver el contrato anticipadamente hasta la fecha del vencimiento del primer plazo o de cualquiera de sus prórrogas y siempre avisando con el plazo estipulado para tal comunicación.

      Si ya has iniciado el proceso de demanda, ahora debes esperar su resolución, pero te han dicho bien, si tus arrendatarios actuales se ponen al día con las rentas mensuales atrasadas, tu demanda quedará paralizada, es un derecho que tienen, se llama “derecho de enervación”, pero te informo que solo se puede hacer uso de él, una sola vez. Así que si se produjera otro nuevo retraso en el pago de las rentas mensuales, deberías de volver a demandar y seguir con todo el proceso, este proceso te puede llevar bastante tiempo porque siempre va a depender del volumen de trabajo que tenga el Juzgado que lo tramite.

      Mi consejo; siempre sería intentar llegar a un acuerdo amistoso con ellos para que resolver el contrato de arrendamiento actual y que puedas recuperar lo antes posible la posesión de tu vivienda. Habla con ellos y comentarles tu situación actual, por mi experiencia en un altísimo número de incidencias conseguimos resolverlos para nuestros clientes de una forma lo más amistosa posible.

      Espero poder haber aclarado tus dudas, recibe un saludo,

  4. Buenas tardes, tengo un piso alquilado desde hace dos años, era por uno prorrogable a cinco, el año pasado me divorcie y esa es la única vivienda q tengo, en el contrato no pone nada de ese supuesto, puedo exigir mi vivienda? Me resultaría incomprensible que yo me tuviese q ir de alquiler y ellos se quedaran en mi casa. Gracias

    • Hola Angeles:

      La redacción anterior de la LAU (es decir para contratos anteriores a junio de 2013) al respecto indica lo siguiente:

      “9.3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.”

      Siento mucho decirle, si no estaba previsto en el contrato de arrendamiento no puede recuperar el inmueble.

      Solo le queda, intentar llegar a un acuerdo con sus actuales inquilinos para poder resolver de forma amistosa su contrato de arrendamiento.

      Si le puedo ayudar con alguna otra consulta, encantado.

      Saludos,

  5. Hola José Ignacio.
    En primer lugar felicitarte por la labor que haces.
    La consulta que te hago es la siguiente, tengo un piso alquilado con un contrato de 5 años. Enpezó el 1 de Agosto de 2013 faltan 2 meses para que se cumpla y no quiero renovarles (me estan destrozando el piso) En el contrato hay 2 clausulas. te las describo.

    SEGUNDA: El siguiente contrato se pacta por el plazo de 5 años. El contrato entrara en vigor el 1 de Agosto de 2013 y finalizara el 1 de agosto del 2018. Fecha en la que si no existe previa aviso por las 2 partes el contrato se prorrogara automáticamente por otro año y así sucesivamente hasta la finalización el 1 de agosto de 2018.

    DECIMA: Se pacta un periodo de pre aviso de un mes para la rescisión del contrato por las dos partes,
    dicho pre aviso debera comunicarse al arrendador de forma fehaciente. Si no se realizara asi, el arrendatario sera penalizado con el pago de la renta de un mes.

    Con estas 2 clausulas podría echarlos. alegaría que el piso lo necesito yo.
    Muchas gracias de antemano y quedo a la espera de sus noticias.

    Un cordial saludo.

    • Gracias Justo.

      ¿Por qué hiciste directamente un contrato de 5 años, cuando en la nueva Ley es de 3 años? En esta permite la recuperación de la vivienda a la finalización de la prórroga y tu me especificas que el contrato es de 5 años. Lo veo dudoso muy dudoso.

      Pero, como tu contrato es posterior a junio de 2013, entiendo que sí podrías alegar “motivo cierto” pero debería ser “cierto”, me explico, si alegas un motivo de necesidad de vivienda para ti y, luego no acabas viviendo en ella, el actual arrendatario, podría reclamarte (con todas las de ganar) la recuperación de la vivienda para más el resarcimiento de daños y perjuicios ocasionados.

      Sí decides hacerlo de esta forma, sigue el preaviso marcado en tu contrato o incluso avisales un mes antes y, ponselo lo más fácil posible para que desalojen la vivienda y tu recuperes la posesión de la misma.

      Eso sí, si lo consigues y con el paso del tiempo vuelves a arrendar la vivienda, confía en un experto inmobiliario que te prepare un contrato con las máximas garantías para ti y con todas las actualizaciones lesgilativas que te puedan afectar.

      Suerte y un placer.

  6. Artículo muy interesante.
    Me interesaría hacerle una consulta.
    Le expongo el caso.
    Llevamos 9 años y medio en el mismo piso, 8 años con un contrato realizado a través de un administrador de fincas. Y desde Noviembre del 2012 con un nuevo contrato, en el que se especifica duración de 5 años, sin perjuicio del derecho del arrendatario a la prórroga del mismo conforme a lo dispuesto en el artículo 9 y 10 de la Ley.
    No hay referencia expresa a qué pasa en caso de necesidad del propietario.
    El lunes nos llamó el propietario para indicarnos que le interesaría volver por cercanía a médicos (son mayores).
    Mi pregunta es la siguiente: ¿puede rescindir el contrato? y si es así ¿cómo debería comunicarlo y con cuánto tiempo de preaviso?
    Muchas gracias de antemano.

    • Estimada Marian:

      Te cuento, la redacción de artículo 9.3 de la LAU con anterioridad a junio de 2013 era la siguiente:

      “3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.

      Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendador deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco, salvo que la ocupación no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor.”

      Dado que el contrato es de 2012, le sería de aplicación dicha redacción, con lo cual si no está fijado en el contrato, el propietario no puede aplicar dicha excepción a las prórrogas forzosa.

  7. Hola José Ignacio, he leido tus respuestas a los problemas que te exponen sobre la “Rescisión de Contratos de Alquiler” y me he animado a contarte mi caso.

    El 23 de noviembre/2013 alquilé un piso a una familia, a la hora de hacer el contrato los padres nos dicen que como ellos no tienen nómina lo podemos hacer a nombre de una de las hijas, redactamos el contrato y en el transcurso de la firma nos dicen que la hija vive con su pareja (te aclaro este punto por si pudiera tener alguna repercusión a la hora de rescindir el contrato).

    Han dejado de pagarnos el mes de mayo y junio y estamos esperando que llegue el día 5 de julio para ver si este mes lo hacen o no.

    Como la experiencia del inquilino anterior fue traumática (seis mil euros de deuda y doce mil euros que nos tuvimos que gastar en poner la casa en orden para poderla alquilar de nuevo puesto que nos habían destrozado todos los muebles y nos habían arrancado ducha, electricidad, etc…, tenemos verdadero pánico a lo que ahora nos pueda pasar.

    Nuestro contrato en la Cláusula Tercera dice: ” Este contrato se renovará por anualidades sucesivas automáticamente a su vencimiento, salvo que cualquiera de las partes notificara fehacientemente a la otra su voluntad de no renovar, lo que tendrá que ser comunicado con un mínimo de treinta días de antelación a la fecha de vencimiento de cada anualidad”.

    Te agradecería José Ignacio me informaras si puedo desde este momento comunicarles que ya no le vamos a renovar (quedan cinco meses para que haga el año) o esperamos a que falte un mes para que se cumpla el año. También te agradecería me aclararas si, según lo tenemos hecho, podríamos tener algún problema.

    Gracias por tu apoyo y asesoramiento.
    Un cordial saludo.
    Isabel.

    • Hola Isabel:

      Perdone que haya tardado en ponerme en contacto con Ud, pero he tenido que solventar unos cuantos problemillas acumulados.

      Me gustaría hablar con Ud. tranquilamente, asi que sería mejor que me llamará al teléfono 91 666 11 00 y estaré encantado de explicarle mi punto de vista y opinión de su problema.

      Espero su llamada, gracias.

    • Hola Isabel:

      Espero que la tras la conversación telefónica que hemos mantenido, la solución que le he dado haya sido de su interés.

      No dude en ponerse manos a la obra con ello y si tiene cualquier duda, ya sabe, puede ponerse en contacto de nuevo con nosotros.

      Un saludo,

  8. Perdona José Ignacio, se me olvidó decirte en el comentario anterior que por favor, si es posible, me contestaras lo antes posible, te quedaría eternamente agradecida.
    Un cordial saludo.
    Isabel.

  9. Hola, alquile una vivienda me dijeron que era para lago plazo y bajo esa condición la alquile, pero ahora después de la mudanza, haber cambiado de cole a mis niños a la se le ha arrendadora se le a antojado, echarnos, ella no nos hizo ningún contrato y el pago se lo hacemos en mano, los recibos nos lo da en mano los tenemos todos Y mis preguntas son que tiempo puedo estar aquí por derecho y al no haber plazos? Y estoy obligada a pagarle en mano? Tambien dice que la casa no es suya sino de su madre y que no quiere alquilarla ya a largo plazo.Tengo whatsapp donde ella reconoce las cosas no se si servirán, de pronto quiere hacernos un contrato corto para echarnos, su primera excusa fue que la embargaban fue mentira y ahora su nueva excusa es que la va a vender, nosotros le hemos dicho que si la vende nos marchamos sin problemasv lo hemos pagado nosotros. Es legal descontar le del pago del mes la factura de los arreglos?

    • Hola Susana:

      Tengo que tener varias cosas:
      ¿Me dices que no existe contrato? De ningún tipo, ¿solo el verbal?
      ¿Pagáis siempre en efectivo?
      ¿No tenéis claro de quién es la propiedad?

      Por favor, responde me a estas preguntas y te cuento.

      Gracias.

  10. Buenas noches quisiera hacer una consulta… He alquilado un inmueble por 7 años, ya han pasado 2 años, y siento que lo que he alquilado es muy poco, pues el lugar se ha revalorizado bastante rapido, y siento que lo pactado no alcanza…. El monto pactado es escalado, osea cada 2 años va incrementandose… aun asi siento que estoy cobrando la mitad de lo que cuesta un alquiler ahora…

    Que cree que pueda hacer?, tiene solucion mi caso?, como puedo hacer?

    Muchisimas gracias

    • Hola Pili:

      Cuando se refiere a un inmueble alquilado por siete años ¿es un local? o ¿una vivienda?, es muy importante porque dependiendo el uso y el contrato firmado se podría intentar resolver el contrato con anterioridad al cumplimiento.

      Por favor, dígame el tipo de inmueble y o si quiere envieme el contrato y le miró si existe alqún tipo de solución.

      Espero noticia suya, un saludo,

  11. Tras su artículo en el que habla de la LAU 9-3º. rectificarle que según el BOE
    Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
    Jefatura del Estado
    «BOE» núm. 282, de 25 de noviembre de 1994
    Referencia: BOE-A-1994-26003
    TEXTO CONSOLIDADO
    Última modificación: 5 de junio de 2013

    se debe avisar al inquilino con al menos DOS MESES de antelación, dato muy importante, ya que usted pone que debe ser de UN MES o al menos el artículo que lo menciona. Es un error importante a rectificar ya que no es lo mismo disponer de tu vivienda en un mes que en dos.
    Aqui les pego el texto del boe.
    3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año
    de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la
    vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer
    grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia
    firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá
    realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la
    vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada
    en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
    Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del
    efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en
    primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia
    firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el
    arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute
    de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás,
    las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los
    gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la
    reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada
    año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido
    lugar por causa de fuerza mayor.

    Saludos cordiales

  12. Hola Jose Ignacio,

    Quería darte las enhorabuena por el post y también por tu ayuda vía telefónica. Tu predisposición a ayudarme ha sido muy generosa, creo que hay que dejar constancia de ello.

    Un saludo y muchisimas gracias de nuevo!!!

  13. Hola, yo también tengo problemas con mi vivienda de alquiler.
    Hoy pasé por la agencia y me comunican verbalmente, no por escrito, que quieren que deje mi casa libre, que así se lo dijo el propietario.
    Mi contrato tiene una duración de cinco años, llevo tres años, no tengo ninguna deuda
    Qué debo hacer?
    Puedo pedir una indemnización?
    Graicas

    • Hola María:

      ¿En que fecha firmaste tu contrato de alquiler?
      Una comunicación verbal no tiene validez, y en la fehaciente debe especificar el día en el que el arrendador da por resuelto el contrato.

      Si me das un poco más de información, seguro que te puedo ayudar.

      Un saludo.

  14. Mi casero me quiere echar porque dice q ha vendido el piso. Aqui no ha venido nadie a verlo y son una sociedad. El contrato es para un año desde sept 2014 y tiene una claúsula q dice q nos puede echar a los 6 meses. Pagamos religiosamente y no damos problemas. Creo q es para especular. Que puedo hacer? Tenemos niños aquí en el cole matriculados y es un follón cambiarnos. Gracias de antemano.

    • Hola Vicky; según el contrato el arrendador tiene derecho a solicitar la resolución del contrato, avisando con de forma fehaciente y en el plazo estipulado a la finalización del mismo o de cualquiera de sus prorrogas. Para poder opinar con mas detalle, necesitaría ver el contrato de arrendamiento para ver su redacción, así podría ayudarte con mas detalle, si quieres enviarme lo, no tendría problema en decirte que opino yo.
      Espero noticia tuya, un saludo.

  15. Me habia liado yo con lo de la clausula, no es para ellos, es para mí como inquilina. El contrato es de 1 año y solo pone q renuncio al tanteo en caso de venta. Gracias, espero te respuesta.

  16. Excelente articuloo !!!
    Me habia quedado aclarada pero luego al leer un comentario que has puesto a una chica por el articulo 9.3 de la LAU me han surgido unas dudas.

    Jose Ignacio queria comentarte mi caso por si me podrias ayudar.
    El 14 de abril de 2015 alquile una vivienda.
    El pasado dia 12 de agosto de 2015 me llega una carta a casa en la que me pone que debido a que su hija se quiere independizar debo abandonar la vivienda en el plazo de 30 dias.

    [El contrato tiene una duracion temporal de UN AÑO prorrogable potestativamente por el arrendatario y obligatoriamente para el arrendador hasta un maximo de TRES AÑOS, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con 30 dias de antelacion como minimo a la fecha de terminacion del contrato o cualquiera de sus prorrogas su voluntad de no renovarlo EN VIRTUD DE LO DISPUESTO EN EL ARTº9 DE LA VIGENTE LAU.

    Podra no obstante la parte arrendataria desistir del presente contrato una vez cumplido 6 meses, sin otro requisito que comunicarlo al arrendador con UN MES del antelacion a la fecha de expiracion. En tal eventualidad no vendra obligada la arrendataria a indemnizar en manera o modo alguno al arrendador, ni siquiera con el importe total o parcial de las rentas correspondientes a los meses que mediaran entre la salida anticipada del inmueble y el din del plazo pactado en el primer parrafo de esta clausula.]

    Esto es lo que pone en mi contrato, pero como luego has comentado eso de que han actualizado la ley…
    Tengo una niña de 11 meses y la verdad en 30 dias no tengo tiempo a nada y me da miedo…
    Lo agradeceria mucho.
    Muchas gracias de antemano.
    Que tenga buen dia.

    • Hola Yasmin:

      Mi primer consejo es que te pongas en manos de un profesional para que te prepare una respuesta por escrito a la parte arrendadora, donde deje claro tu postura.

      En tu caso, con la fecha de firma de tu contrato, 14 de abril de 2015, tu contrato ya esta firmado bajo la ultima modificación de la Ley.

      Aunque veo que habéis modificado las cláusulas y no tienen ningún sentido, ya que en su redacción hay un “popurri” entre la LAU y su Ley de Flexibilización, por eso te insisto que te pongas en manos de un profesional que defienda tus derechos firmados en el contrato de arrendamiento.

      No te pueden echar de la casa en 30 días. Así que en caso de querer rescindirte el contrato tendrán que indemnizarte según Ley.

      Saludos,

  17. Le agradecería información sobre el siguiente caso:

    Soy inquilino de una vivienda en cuyo contrato se hace constar que “No procederá la prórroga obligatoria…” El contrato vence en mayo, pero el arrendador lo necesita en noviembre y así me lo hace saber mediante burofax. Estoy buscando piso, lo que no es fácil, pero no sé si podré cumplir con el plazo que me anuncia. ¿Tengo obligación de desalojar la vivienda antes de la finalización del contrato? ¿Qué repercusiones tendría? Yo interpreto que la Ley dice que “no se renovará”, lo que debería ocurrir en mayo, no que tenga que desalojar la vivienda de inmediato.

    Saludos,

    • Hola, con los cambios en la legislación, es muy importante en que fecha firmaste el contrato, día de firma y día de inicio. Para poder ayudarte puedes enviarme tu contrato a mi e-mail, lo reviso, y te digo algo rápido.

      Un saludo.

  18. Buenas tardes y en primer lugar agradecer de antemano su atención.

    Mi consulta es relativa a un contrato de alquiler de local comercial para uso distinto de vivienda, en el que la propiedad pretende añadir una clausula por la que pasado el primer año, pueda resolver el mismo si le hiciera falta para su actividad o para cualquiera de sus hijos, sin más … es decir sin indemnización alguna a favor del arrendatario y sin más limitaciones que las expuestas, si bien por el contrario se pacta que para el supuesto de desistimiento anticipado (duración de 5 años) una vez pasado el primer año obligatorio para las partes el arrendatario si deberá satisfacer una indemnización al arrendador en la suma de los meses que resten por cumplir de la anualidad en curso.

    Realmente se puede estipular una clausula de este tipo de resolución anticipada a favor del arrendador y si así fuere no debería constar también algún tipo de indemnización para el inquilino?

    Gracias

    • Hola Antonio:

      Yo no firmaría un contrato como el que me dices, a no ser que te interese muchísimo. Es un contrato totalmente desproporcionado.
      Sinceramente yo negociaría otras condiciones, sino; desistiría del mismo.

      Un saludo.

  19. Hola José Ignacio. Un placer saludarte.

    Te comento mi caso: Llevo 21 años viviendo en un piso de alquiler. El contrato es de los que, si no hay comunicación por ninguna de las partes, se renueva automáticamente por un año, el mes de inicio del año es agosto, ya que fue la fecha en que se firmó. Ahora los propietarios me han llamado de repente para decirme que han decidido vender el piso. Evidentemente tengo los derechos de adquisición preferente, pero no estoy ahora en posibilidades de comprar nada.

    Me gustaría saber cuánto tiempo deben darme para dejar el piso, ya que ahora debo ponerme a buscar y trasladarme, cosa que puede llevarme tiempo. No sé si son varios meses a los que puedo tener derecho y cómo puedo ejercer el mismo… Por favor, ¿me podrías echar una mano?

    Con gracias anticipadas, un saludo.

    • Hola María, la finalización de tu contrato sería cuando finalice la prorroga anual, es decir, si por ejemplo si el inicio del contrato es el 1 de diciembre, finalizaría el 30 de noviembre siguiente. Así que es importante cuando te hacen la comunicación y la contestación que tu les des.

      Suerte, y saludos

  20. Buenos días, le agradecería información sobre mi caso. Tengo un contrato de arrendamiento firmado como arrendatario de vivienda habitual, con fecha 31 de enero de 2013. Los propietarios viven en un apartamento propiedad de la esposa de dos dormitorios en la ciudad, y la vivienda arrendada está situada en un pueblo periférico y es propiedad del esposo. El contrato refleja la posible disponibilidad del propietario por necesidad de la vivienda, con un preaviso de dos meses, así como el derecho de tanteo y retracto a nuestro favor.

    En septiembre de este año nos dicen que van a tener un segundo hijo, y que el apartamento se les queda pequeño, y que por tanto quieren vender al menos, una de las dos propiedades para comprarse en la ciudad otra vivienda. Nos ofrecen en venta la vivienda y le hacemos una oferta, la cual rechazan. Ponen en venta la vivienda en internet y colocan un cartel en el balcón, que aún está, y tras una de las visitas nos comentan que están muy interesados y que le aceptan el precio que quieren.

    Nos piden que dejemos la vivienda a finales de enero, puesto que así se lo han dicho al interesado. No tengo constancia expresa de que se haya formalizado contrato alguno de compraventa, aunque sí verbal, por otros vecinos. El caso es que en estas fechas, en la localidad donde estamos no hay demasiadas, por no decir ninguna oferta de alquiler con buenas condiciones similares en precio y características, y sobre todo, cerca del colegio e instituto de nuestros hijos, ya comenzado el curso. Se comienzan a poner nerviosos, y hasta nos sugieren alquileres, trasladándonos una presión con la que no estamos de acuerdo. Así se lo traslado, y nos comunican que en última lugar pues requerirán la vivienda por necesidad, puesto que así lo recoge el contrato. Les dije que actuaran como consideraran procedente, y en ese momento nos encontramos, si bien, aún no nos ha llegado la notificación por escrito.

    La consulta es la siguiente, Suponiendo que nos llegue la notificación, en caso de que lleguen a ocupar la vivienda, tienen que permanecer en la misma algún tiempo determinado, o pueden disponer de ella para la venta? Si no llegan a ocuparla, como suponemos, y formalizan la venta, tenemos derecho a ser indemnizados? Cómo se cuantifica en este caso? Somos nosotros los que tenemos que buscar las pruebas?

    Muchas gracias.

    • Hola Alfonso, al no disponer de ninguna comunicación por escrito, para ambas partes, no existen pruebas de nada, si puedes y siguen vigentes los anuncios de la vivienda en internet, imprímelos y guárdatelos.

      Según cuentas en el contrato refleja explícitamente una cláusula para que el arrendador recupere la vivienda, el arrendador tendría derecho a ello, para ello debería de acreditar la necesidad, te lo debe de comunicar fehacientemente con dos meses de antelación y tendríais que entregar la vivienda a la finalización del cumplimiento de esa anualidad.

      La obligación que la Ley impone al propietario que conseguido la resolución del contrato por este motivo es que dentro de los tres meses siguientes y durante un minimo de tres años la vivienda sea ocupada por la persona necesitada. En el supuesto de incumplimiento de esto, por el motivo que fuere, se concede al inquilino la acción de poder ser restituido en el mismo lugar, adquiriendo nuevamente vigencia el contrato inicial y ya el propietario no podría recuperar la vivienda, se cual sea la necesidad hasta que hayan pasado tres años desde que tu como inquilino retornaste a la vivienda.

      Para ello tendrías que juntar pruebas del hecho y presentar tu demanda antes de que pasen tres meses desde que te desalojen.

      De todas formas, como ves, todo esto se complica en exceso, pero esta bien que conozcas tus derechos, yo en tu caso me podrían en manos de un experto jurídico que te asesore de cada paso que tengas que dar para que no te veas perjudicado.

      Un saludo.

  21. Hola Jose Ignacio gracias por tu información y ayuda.

    Mi caso es el siguiente: Soy el propietario y alquile vivienda con derecho a compra el 1 febrero 2012, por periodo de 48 meses tras lo cual un mes antes debemos informar si se compra o sigue alquiler (esto consta en contrato). Me voy a vivir a casa de mi padre enfermo este periodo a cuidarle, muere y su casa esta en venta (cuando esto ocurra se reparte entre tres hijos). Explico esto porque necesito recuperar la vivienda que alquile para vivir.
    En el contrato no hay clausula de necesidad.
    En el contrato el inquilino debe pagar gastos de comunidad y lleva mas de un año sin hacerlo (posible incumplimiento?).
    El inquilino ha dejado de pagar dos meses y luego se ha puesto al día, no tengo pruebas paga en mano.

    -Puedo recuperar la casa ? Puede exigirme un año mas de alquiler hasta el quinto año? Con cuanto tiempo tengo que avisarle que necesito la casa, que no prologo alquiler ni vendo ? Yo le comunico mediante burofax y como tiene el que contestar y en que tiempo.
    Muchas gracias.

    • Hola Gorka:

      Según su fecha de formalización de contrato de arrendamiento, el plazo mínimo de obligado cumplimiento para la parte arrendadora es de 5 años, si ud. no puso explícitamente en el contrato que según el artículo 9.3 de la LAU, si la vivienda le hiciera falta como vivienda permanente podría recuperar la vivienda, como dice que no lo puso, no puede hacer uso de este motivo de resolución anticipada.

      Respecto al pago de los gastos de comunidad de propietarios, si en el contrato queda explícitamente que los gastos de comunidad no están incluidos y que son de cuenta de la parte arrendataria, este incumplimiento si sería motivo de resolución anticipada, debería pedirle de cualquier forma fehaciente la puesta al día en su responsabilidades y que pague la comunidad de propietarios.

      Si ud. no tiene ningún justificante de pago nunca podrá decir que se retraso en el pago de la renta, mi consejo: que si siguen con el sistema de pago en mano (que no le recomiendo), por lo menos usted emita un “recibe” con el concepto y fecha de cobro real, así dispondría de prueba del retraso en el pago de la renta.

      Como le he dicho, su inquilino tendría derecho a permanecer en la vivienda hasta el 31 de enero de 2017, si quiere resolver el contrato, no le queda más que negociar su resolución o ir por la via del incumplimiento por que no paga la comunidad de propietarios. En el momento que el inquilino se asesore, va a conocer su derechos, así que cualquier comunicación que sea por escrito, mediante comunicación firmada por el como recibida o burofax con certificación de texto y acuse de recibo.

      Espero que le vaya bien, “mejor un mal acuerdo, que un buen juicio”.

      Saludos

  22. Mi duda es si una vez reclamada la casa al inquilino por necesidad propia, cuanto tiempo debería estar viviendo en ella para que el inquilino no pudiese denunciarme, para poder venderla o alquilarla de nuevo.
    Un saludo.

    • Hola Eduardo, muy buenos días:

      Le digo lo mismo que a otras personas que me hacen este tipo de consultas en mi blog, es fundamental la fecha de firma de su contrato de arrendamiento, dependiendo de ellas, los deberes y derechos de ambas partes son diferentes.

      Si puede facilitarme este dato, le contestaré en breve.

      Saludos.

  23. Hola buenas noches escribo para ver si me puedes asesorar un poco porque estoy fatal… Hace una semana q mi casero me ha dicho q tengo que buscarme algo porque quiere venir a vivir donde estoy yo para cuidar de sus padre q están muy mayores, me explíco:
    La casa donde vivo es tipica ibicenca de dos plantas independientes y abajo viven sus padres y arriba yo hace 12 años entonces la idea ( que no me creo) es unir las dos plantas y venirse a vivir aquí con su mujer… Entonces yo tengo que irme. Fue todo verbalmente y no me ha dicho fecha límite para salir y con todo lo que estoy leyendo me estoy poniendo histérica porque a todo esto hay que añadir q hace tres años que no firmo nada y el ultimo contrato no se si lo firme en 2012 o 2013 , buscando y buscando he encontrado los dos primeros que son del 2004 y 2005 los demás han desaparecido como por arte de magia…
    Mas arriba digo que no me creo esto porque yo pienso que desde el año pasado no hay muy ‘ buen rollo” porque me vino un día y me dijo que iba a colocar un contador en casa de sus padres para cobrarme la luz que has ahora siempre estaba de eso de la renta … Yo le puse pegas y le dije que el contador no lo tenía que poner el si no gesa Endesa que es la que suministra la luz en ibiza, me dijo que no podía ser y que sería como me había dicho…mayo pensando y hablando con gente llegue a la conclusión de que esto no lo tiene declarado y no hay cédula de habitabilidad si no no entiendo que ponga un contador comprado por su cuenta y que encima tenga que estar abajo… Toral que claudique y quedamos que le pagaría 50€ cada mes y que el me iría enseñando el contador y el cálculo que hacia pues bien, en julio que ya hacia 6 meses que habíamos llegado a ese acuerdo y que de momento no había visto nada le dije que nos teníamos que sentar para hablr de la luz porque aunque quedamos que le daba 50€ se acordó que cuando hiciera el año veríamos si sobraba o hacia falta pagar mas y yo quería saber cómo iba mi gasto, pues no había manera y yo venga a escribirle mensajes hasta que en NOVIEMBRE me dijo que me iba a enseñar las facturas y aparte a hablar de otros asuntos… Otros asuntos eran que me tengo que ir y no se ni el tiempo que tengo, aparte todo esto fue verbal… Supongo que me tendría que notificar todo por escrito no??
    Muchas gracias de antemano espero su respuesta

    • Hola Isabel, muy buenos días, después de leer atentamente su consulta, creo que para poder asesorarle correctamente necesitaría ver su ultimo contrato de arrendamiento, haga ud. lo imposible por encontrarlo, es fundamental su contenido para ver sus derechos y obligaciones, la fecha de la firma del mismo importantísimo, porque si esta firmado después de junio de 2013, su situación seria más difícil.

      Si lo desea, también puede llamarme por teléfono al 91 666 11 00, mi coordinadora le atenderá y sino puedo ponerme o no estoy, me dejaran el recado para llamarle a Ud.

      Espero noticia suya, un saludo.

  24. Hola José Ignacio yo llevo 12 años viviendo en la casa y el ultimo contrato lo firme en julio de 2013 ya se que con la nueva ley de ese año no es necesario que se refleje ninguna cláusula pero si que tengo entendido que aunque no se firme cada año se renueva automáticamente y si que creo que se debe finalizar el año de contrato aunque no sea el primer, ósea avisar dos meses antes de que finalice el contrato, no es así?? Es decir que solo se tienen dos meses para buscar otra cosa y dejar la casa?? Porque si es así lo tengo muy muy difícil ya que vivo en ibiza y el te,a del alquiler esta complicadisimo, todo el mundo alquila en la temporada de verano y ahora se han inventado la ” temporada de invierno” que te alquilan la casa de noviembre a marzo con precios súper abusivos, entonces sí pasado los dos meses no he encontrado nada no puedo exigir o pedir una prórroga??? Si me niego a irme por no tener ningún sitio a donde ir que puede Pasarme? Vendrá a buscarme al policía como si fuera una delincuente??? Es que yo no entiendo la necesidad que alega diciendo que va a venir aquí que es una casa ibicenca y en la planta de arriba que es independiente de la de abajo vivo yo entonces las quiere unir y venir aquí para cuidar de sus padres que viven abajo, pero el tiene otra casa en ibiza ( que no piso) que encima tienen habitaciones de sobras donde vive con su mujer y alguna propiedad mas que también alquilan entonces eso es una autentica necesidad? Porque también podrían llevar a su casa a sus padres y no tendrían que dejar en la calle a una persona( yo) no cree???

  25. Hola Jose Ignacio, no hay manera de encontrarlo…lo he buscado por toda la casa y nada no aparece… Haciendo memoria lo firme seguro en agosto del 2013 entonces yo no se si puedo quedarme hasta esta fecha del año que entra o solo son dos meses. El contrato en si da igual porque si esta firmado después de junio de 2013 se que ya no es necesario citar la cláusula que se me duplica de necesidad pero llegado a un desacuerdo entiendo que el me tendría que notificar esto por escrito y llegada la fecha si me niego a salir iríamos a juicio… Yo no se muy bien que se entiende por necesidad pero este señor posee aparte de la casa que le menciono donde viven sus padres y yo arriba, otra casa donde vive el con su mujer y sus hijas que tiene dos están en BCN estudiando… Entonces no se hasta que punto se puede considerar necesidad el que yo abandone la casa, aparte en la planta donde viven sus padres es mucho mas grande que la mía así que si su intención es trasladarse allí para cuidarlos también podría vivir abajo…qué opina?
    Estoy fatal ya que en ibiza esta imposible el tema del alquiler, están mirando como regularlo porque es de auténtica verguenza, para empezar casi todo el mundo que tiene propiedades para alquilarlas las alquilan de octubre a marzo entendiendo que es temporada de invierno y después de marzo a octubre pidiendo precios desorbitados .

    • Hola Isabel, muy buenos días:

      Si, o sí, te lo tiene que notificar por escrito, el desalojo de la vivienda sería al cumplimiento del primer año o de cualquiera de sus prorrogas, no es desde dos meses desde que se notifique.

      Te comento lo mismo que ayer le comente a Alfonso:

      “La obligación que la Ley impone al propietario que conseguido la resolución del contrato por este motivo es que dentro de los tres meses siguientes y durante un minimo de tres años la vivienda sea ocupada por la persona necesitada. En el supuesto de incumplimiento de esto, por el motivo que fuere, se concede al inquilino la acción de poder ser restituido en el mismo lugar, adquiriendo nuevamente vigencia el contrato inicial y ya el propietario no podría recuperar la vivienda, se cual sea la necesidad hasta que hayan pasado tres años desde que tu como inquilino retornaste a la vivienda.

      Para ello tendrías que juntar pruebas del hecho y presentar tu demanda antes de que pasen tres meses desde que te desalojen.”

      Valora lo de ir a juicio, ponte en manos de un experto jurídico en derecho inmobiliario, no en manos de cualquiera, y que te asesore en todos los pasos que tengas que dar.

      Espero que todo acabe de la forma más favorable para ti.

      Saludos.

  26. Muchísimas gracias Jose Ignacio.
    Osea entiendo que si el ultimo contrato lo firme en agosto del 2013 tendría tiempo hasta entonces para salir de la casa y que para que tenga validez lo que me ha dicho de palabra me lo comunique por escrito porque claro yo puedo alegar que no Entendi bien lo que se me quiso decir o cualquier otra cosa y tampoco sabia que una vez me marche yo el debe vivir allí durante tres años pensaba que era menos!! Q bien…
    Gracias otra vez

  27. Pero claro si Alomejor se van los tres primeros meses a vivir y luego se vuelve a su casa yo ya no puedo hacer nada porque estoy fuera de plazo ósea que lo de los tres años es muy relativo…

  28. Le acabo de enviar un mensaje y le he dicho que me dijera q en cuanto tiempo cree que debo salir de la casa que el ultimo contrato que firmamos fue en agosto de 2013 y que si no le importa me lo comunique por escrito
    Su respuesta… ” ¿me estas insinuando que hasta agosto no te irías?” Y le he contestado que no insinuaba nada que simplemente creía que estaba en mi derecho de saber el tiempo que tengo y que creo que esa respuesta es ponerse muy a la defensiva a lo que él ha contestado ” te lo comunicare por escrito”
    Entonces ahora me gustaría saber si en ese escrito tiene que poner el motivo que me alego el el otro día que era por necesidad de cuidar a sus padres obligatoriamente o solo que da por acabado el contrato lo digo porque en caso de que se pusieran mal las cosas si yo no certifico que me ha dicho que era por necesidad como voy a demostrar nada en el caso de que fuéramos a juicio y vale cualquier papel o tiene que ser notarial a mi me dijeron que en el primer comunicado no era obligatorio poner la causa pero si que llegado el momento lo tiene que poner. Es así?? Muchas gracias

  29. Perdón por ser pesada pero la ultima duda q tengo es q el puede poner solo que da por acabado el contrato en la fecha que toca y se acabó no?

  30. Buenas tardes,
    Quería comentar mi situación ya k lo estoy pasando bastante mal.
    Alquile mi piso hace 3 años a unas personas maravillosas, pero yo llevo bastante tiempo viviendo en casa de mi ex pareja y aguantando sus palizas.
    Ya no puedo más y tengo que salir, pero no tengo a donde ir.
    Tengo un hijo de dos añitos, y necesito un hogar para los dos.
    Y lo único que tengo es mi piso que esta bastante bien para los dos.
    Y necesito saber si puedo habitar mi piso, porque estoy viviendo un infierno. Ahora tengo el ojo morado y no veo bien.
    Necesito que me ayudeis

    • Hola Elisabet, acabo de ver su comentario, lamento la situación que esta viviendo. Hágase un favor, no se si ya lo ha hecho o no, pero denuncie su situación a la policia y acuda a asuntos sociales de su ayuntamiento.

      Yo le puedo ayudar mirando su contrato de arrendamiento y le puedo dar asesoramiento en como puede intentar recuperar su vivienda lo antes posible, por favor, intente enviarme una copia del contrato a mi correo joseignacio@bonlar.com y lo miro lo antes posible.

      Elisabet, no lo deje busque ayuda, ya, lo antes posible.

      Mucha fuerza, espero noticia suya, un saludo.

  31. Hola De nuevo Jose Ignacio, en virtud de lo que le explique anteriormente y tras haber tenido una conversación telefónica con usted, le escribo porque hoy mi casero me trajo la solicitud por escrito y le voy a poner lo que pone porque me parece que no es correcto….
    Para empezar pone que la fecha es a día 1 de noviembre de 2015 cuando a mi se me comunico verbalmente el dia 20 de noviembre y hoy estamos a día 5 de diciembre, eso para empezar y después pone:
    Muy Sra mia:
    No procede la renovación del contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes y que de acuerdo con lo preceptuado en el artículo 1581 del código civil, por remisión de la Ley de arrendamientos urbanos, al abonarse la renta mes a mes,moverá la tacita reconducción,mejor lo que finalizado el contrato el día 1 de noviembre de 2015, le notificó que únicamente se prórroga el contrato por un mes, es decir hasta el 1 de diciembre de 2015.
    De manera excepcional,morir solicitud expresa de la parte arrendataria y con el fin de poder gestionar on mas tiempo el traslado y cambio de vivienda, la extinción del contrato de alquiler se aplazara, inexcusablemente, hasta el 1 de enero de 2016.
    Debiendo por tanto, en dicha ficha dejar la vivienda libre expedita y vacua, entregando las llaves de la meditada vivienda y dando por finalizado el contrato de arrendamiento.
    En el bien entendido que si no procede a desalojar voluntariamente en dicha fecha la vivienda, me veré obligado a interponer las acciones judiciales en defensa de los derechos de mi representada.
    Esto realmente es así?? Yo creo que si el día 1 se pasa prorrogar automáticamente el contrato entiendo que tendría hasta el 30 de octubre del 2016.
    Es legal inventarse las fechas tal y como ha hecho este señor cuando el contrato se inició en el 1/11/2004.??? Espero su respuesta con impaciencia muchas gracias

    • Hola Isabel, muy buenos dias.

      He tenido unos dias libres y acabo de ver su nuevo comentario, como le dije en mi ultimo comentario, ha llegado el momento de ponerse en manos de un profesional, de un experto en derecho inmobiliario que le asesore para poder la respuesta que mejor defienda sus intereses.

      Busque uno en su localidad o en la próxima para que le asesore, sino dispone de medios, a lo mejor en el ayuntamiento local, en asuntos sociales,tienen algún tipo de servicio jurídico que le puedan proporcionar. Yo desde aquí, poco más puedo ayudarle, necesita dar una contestación fehaciente lo antes posible.

      Espero que todo le vaya bien, y le animo a que defienda sus derechos.

      Reciba un cordial saludo.

  32. Creo q en contraposición de dicho artículo el artículo 9 de la LAU dice que para contratos en los que no se especifica la duración ( que es mi caso) en caso de llegar la fecha del vencimiento pasa a prorrogarse un año si ninguna de las partes dice lo contrario, lo que no se si tiene que dar pre aviso antes de dicha fecha o puede ser despues y que limite de dias tiene

  33. Hola Jose Ignacio:

    Lo primero felicitarte por este blog tan interesante y la ayuda que ofreces.

    Mi caso es el siguiente: mi marido y yo nos fuimos a vivir fuera y decidimos alquilar mi piso y dejar viviendo a mi madre en el piso de mi marido que es el que ocupábamos nosotros.
    Después de una temporada decidimos volver y temporalmente vivir en el piso de mi marido junto con mi madre, pero ahora nos gustaría irnos solos a mi piso, además la inquilina nos debe 3 mensualidades.
    Qué deberíamos hacer? Denunciarla por impago para que se vaya o pedirle que se marche porque vamos vivir nosotros?

    Gracias por adelantado por tu ayuda

    • Hola Leyre, se paso este comentario tuyo y ahora que estoy respondiendo otros, lo acabo de ver. Lo siento, espero poder llegar a tiempo.

      No se de que fecha es el contrato de arrendamiento que firmaste, y es importante, porque dependiendo de la fecha y de la redacción de las cláusulas del contrato se puede tener derecho a unas cosas y otras y la manera de proceder sería diferente.

      Lo que si le digo, es que si a día de hoy sigue sin pagar y ponerse al día con el pago de la renta mensual, no lo dude más hable con ella y a continuación deje “prueba” de la conversación mediante “recibo de comunicación de reclamación de deuda” o por burofax con certificación de texto y acuse de recibo, si en el plazo que le marque no abona la deuda contraída, interponga la demanda de pago, solicitud de resolución del contrato y entrega de la vivienda.

      No lo deje, el proceso judicial es muy lento (por desgracia) y cuanto se ponga en marcha, antes recuperará la vivienda.

      Lo dicho, espero llegar a tiempo.

      Un saludo.

  34. Buenos días José Ignacio:
    Antes de nada reconocer el esfuerzo en complacernos a todos.
    Verás, mi situación es la siguiente, alquilamos el piso el 31 de marzo de 2012. El contrato dice que será por un año que se prorrogará obligatoriamente hasta los 5 años y se especifica “El arrendador manifiesta expresamente en este acto, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada destinándola a domicilio permanente para sí, antes del transcurso de 5 años. Para hacer efectiva esta denegación de prórroga, se preavisará a la parte arrendataria con dos meses de antelación a la fecha de ocupación”. Ahora me estoy separando de mi pareja y la duda es si podría ocupar el piso antes de que finalizasen los 5 años.
    Gracias por adelantado y un saludo

    • Hola Alfonso:

      A la finalización de una de las prorrogas, siempre que cumplas con el previos, puedes recuperar la posesión de la vivienda. No se puede en la mitad del plazo, debe ser a la finalización de una de las prorrogas.

      Te recomiendo que primero se lo cuentes en persona o telefónicamente, y luego les des un documento para que te firmen que has sido comunicados, sino quieren firmártelo, tendrás que enviarle un burofax con certificación de texto y acuse de recibo.

      Espero que te vaya bien.

      Saludos

  35. hola buenas, pongo mi caso para ver si me podria orienta un pobo. a mediado del mes de enero del 2016, la propietaria del piso donde yo vivia con mi mujer nos dijo que tenianos que dejar el piso por que ella queria irse a vivir con su pareja a vivir juntos y enpesar una conviviencia juntos , yo estoy en paro y mi mujer trabajaba asta febrero y ante de que le cumpliera el contrato tuvimos que buscar piso y el dia uno de febrero nos fuimos a vivir al nuevo piso ,y ya cuando firmamo el nuevo contrato nos llamo la anterior propietaria que si queriamos seguir y le dijimo que no por que ya aviamos firmado el nuevo contrato , y quisiera saber que tiempo tiene ella para ocupar su piso por que ami la nueva mudanza ,me a ocasionado unos gasto que me acostado trabajo pagar ,

  36. Buenas tardes, primero felicitarle por el gran blog que tiene, ya que es de ayuda para mucha gente y eso hoy en dia no hay dinero que no lo pague. Muchas gracias.

    Le queria comentar mi caso. Mi pareja y yo alquilamos un piso con un contrato de 3 años, ayer mismo, transcurridos 14 meses de este, nos llamo la propietaria que queria volver al piso porque “segun ella” le han echado del piso donde estaba de alquilada tambien… Dice que ella con un burofax mandado en 1 mes nos tenemos que ir..
    Queria preguntar si esto en verdad es asi? Así de facil es tirar a la ‘basura ‘ un año de arreglos, muebles nuevos etc??

    Ella tiene la obligacion de cumplir esos 3 años verdad?

    Gracias de antemano,
    y aprovecho para saludarle.

    • Hola José, perdona mi tardanza en responder, he sido papá hace unos días y he tenido que dedicarme en cuerpo y alma a ello.

      ¿Cuando te refieres a que el plazo del contrato es de 3 años, es que en el contrato firmasteis 3 años o 1 año prorrogable de año en año hasta el vencimiento de los tres?

      Tu respuesta a esta pregunta es importantísima, así que por favor, míralo en tu contrato y me lo dices, según lo hayáis redactado puede o no puede solicitarte la resolución anticipada.

      Si quieres cuando lo tengas visto, puedes intentar ponerte en contacto conmigo en el 91 666 11 00.

      Un saludo.

  37. soy futuro comprador de una vivienda arrendada y el propietario de la misma ya le ha comunicado a su inquilino fehacientemente el plazo de treinta dias para que ejercite el derecho de adquisición preferente, PERO antes de que el inquilino conteste (al vendedor-propietario) si lo ejercita o no aquel derecho yo como posible comprador le he dicho al vendedor propietario que desisto de la compra del piso, ¿sigue teniendo el inquilino derecho a ejercitar su derecho de adquisicion preferente si el vendedor propietario le comunica la anulación de la venta, antes de que el inquilino comunique al propietario su intencion de comprar por su derecho de tanteo?

    • Hola José, perdona mi tardanza en responder, he sido papá hace unos días y lo he tenido abandonado.

      Yo entiendo que sí, y además no entiendo la pregunta Francisco, si tu ya no quieres comprar y el propietario quiere seguir vendiendo y el inquilino le dijera que ejerce su derecho de tanteo ¿Quién se vería perjudicado?

      ¿O me falta algún dato?

  38. Hola, expongo mi caso:

    Vendo una vivienda la cual tengo alquilada a un inquilino por 11 meses. ¿Si se vende antes de la finalización de su contrato debería marcharse?

    • Hola Alejandro:

      Imagino que al ser un contrato por plazo de 11 meses, lo han hecho firmando un contrato de arrendamiento de uso distinto de vivienda, contrato de temporada ¿o no?

      Sin ver la redacción del contrato, no me atrevo a darle mi opinión, si me puedes ud. ampliar la información relativa al tipo de contrato, plazo y resolución anticipada pactada, encantado.

      Espero noticia tuya, un saludo.

  39. Buenos días,
    Soy propietaria (con hipoteca) de un piso que por motivos laborales me he tenido que trasladar a otra provincia y lo tuve que alquilar.Era mi vivienda habitual y la única que tengo.
    En el contrato se puso directamente el plazo de duración de cinco años a partir del uno de enero de 2016.
    Quería saber si vuelvo otra vez a mi provincia puedo volver a recuperar mi casa antes de los cinco años pactados.
    La querría para volver a vivir en ella porque estoy casada y con dos niñas y la necesito para vivir. No se puso la clausula de necesidad pero como es posterior a la reforma de la LAU quería saber si tengo posibilidades. Además se la alquile a una empresa y no me dijeron ni la inmobiliaria ni el inquilino que había que hacer la declaración trimestral del I.V.A. que me reduce el alquiler.
    Me podréis aconsejar.
    Gracias y un saludo.

    • Hola María, muy buenos días:

      Entiendo que el contrato comenzaba con fecha de uno de enero de 2016, si es así, debo decirte, que el plazo de duración puesto en el mismo no es valido, ya que en la fecha de firma de tu contrato se rige por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler, debes hablar con la empresa y comentarles este hecho, según la nueva normativa, tendrías derecho a resolver el contrato de arrendamiento a la finalización del primer plazo, lo que no te puedo decir ahora mismo, si al no haberse acogido correctamente, el plazo mínimo es de uno o de tres años. Intentaré responderte en breve, hasta ahora no se me había dado este caso.

      Respecto al tema de los impuestos de la renta del alquiler, sería de un buen asesor inmobiliario, informar correctamente a sus clientes de los derechos y obligaciones que le suponen la firma de un contrato de arrendamiento, como por lo que dices no ha sido así, te aconsejo que acudas a un asesor fiscal, por ejemplo, el que te hace la declaración de hacienda, o otra posibilidad pedir cita previa en una Delegación de Hacienda y acercarte con el contrato de arrendamiento y que te informen como proceder.

      Para ampliar esta información si lo necesitas, puedes ponerte en contacto conmigo.

      Saludos María.

  40. Hola Jose Ignacio, soy María,
    Agradezco mucho que me haya contestado y su interés por ayudar a la gente.
    Quería preguntarle que si en el contrato la duración es nula en vez de cinco años con la nueva ley debería ser de tres años, qué tendría que hacer, un nuevo contrato? o solo rectificar su duración?
    Porque si se hace un nuevo contrato se anularía éste y que habría que devolverle los importes de alquiler.
    Quería comentarle que como tengo que hacer la declaración trimestral del IVA que no me lo dijeron ni la empresa que es la parte arrendataria, ni la inmobiliaria, ahora al hacer la factura sale 10 euros más de la renta de alquiler en vez de 490 euros sale 499,80 euros descontando el 19% de IRPF y sumando el 21% de IVA. Porque la renta en el contrato es de 490 euros, no se puso con I.V.A. incluido.El inquilino se pone prepotente me dice que no lo moleste por teléfono que solo por wasap siempre está con excusas para no pagar ese pico, se puso en el contrato del 1 al 5 la fecha de pago y me paga el 9 o el 10, cuando el lo cree conveniente. Encima que con la declaración trimestral tengo que quitarme del alquiler 300 euros para hacienda que me resulta de gran agravio puesto que tengo hipoteca de ese piso que estoy en otra provincia y tengo que estar pagando otro alquiler y solo trabaja mi marido. Cuando quiera volver a ocupar mi casa tengo que esperar un año y por causas de necesidad ocuparla cuando vuelva otra vez a mi provincia? es que quiero saber como rescindir ese contrato sin que tenga gastos de juicios porque no me lo puedo permitir y él que es empresa tiene más dinero que yo para todo eso.
    Que me recomiendas?
    Además somos los propietarios y es maleducado y prepotente con nosotros.

    Un saludo y gracias.

  41. Hola Jose, soy María
    No pude esperar a que me contestarás en el blog y te he llamado y me has resuelto mis dudas.
    Se me olvidó comentarte que al recordarle que me pagara el alquiler me dijo que si le seguía molestando ingresaría el alquiler en algún organismo de la comunidad, quiero saber si eso lo puede hacer. El contrato de arrendamiento no está registrado puesto en Murcia no es obligatorio.
    Gracias y un saludo.

  42. Hola!Para empezar quiero pedir disculpas si no me se exprimar corectamente pero soy extranjera.Ahora le voy a decir mi problema…el 1.09.2015 hemos alquilado una casa y el contrato es para 1 año con prolonga hasta 5 años.Hace unos dias el proprietario de la casa nos aviso que necesita la casa para su hijo,pero en el contrato no hay ninguna clausula por necesidades personales y nosotros no quisieramos mudarnos.Tenemos algun derecho de pedir la prorronga del contrato???

    • Hola Yoana, muy buenos días:

      Siento decirte que tu contrato esta mal hecho, te explico, desde junio de 2013, cambio la normativa respecto a los arrendamientos, desde entonces no existen contratos de arrendamiento de 5 años, con lo cual entiendo que ya existe un defecto de forma en el contrato.

      Antes de la entrada en vigor de la nueva normativa, si el arrendador entendía que iba a necesitar la vivienda para el como vivienda permanente, debía hacer referencia al Artículo 9.3 y recogerlo en el contrato, de no ser así, no tenía derecho a resolver el contrato y ud. podría seguir ocupando la vivienda.

      Una vez mi consejo es que se ponga en manos de un experto en derecho inmobiliario que le pueda aconsejar viendo su contrato de arrendamiento y le remita por escrito a su arrendador su decisión. Es importante que todas las comunicaciones que ud. realice con el sean por escrito y queden constancia de su recepción.

      Haga todo lo posible por defender sus derechos, sin olvidarse de cumplir fielmente con sus obligaciones.

      Un saludo.